Загородные дома Ярославского шоссе: выбор дальних дач и участков без подряда; знаменитые соседи; «большая вода» и новые предложения

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Загородная недвижимость Московской области"

Ярославское шоссе, уходящее от столицы на северо-восток, лет пять назад считалось одним из самых перспективных в Подмосковье. В числе преимуществ Ярославки ее сторонники называли неплохую экологию, а также обилие водоемов – по этой причине трассу даже называли «второй Дмитровкой». Недостатки, правда, тоже имелись – в первую очередь не лучшая транспортная обстановка. Но предполагалось, что в условиях в целом благоприятной экономической ситуации с этой напастью справиться удастся быстро.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Кризис карты спутал. Стало ясно, что быстро реконструировать шоссе не удастся, да и со спросом обнаружились проблемы. Потенциальные покупатели (из числа тех, у кого оставались деньги) вдруг поняли, что на имеющиеся у них суммы они могут позволить себе недвижимость в заметно более престижных местах – к примеру, на Новой Риге. В результате многие новые проекты на Ярославском шоссе оказались замороженными. Сейчас потихоньку «оттаивают».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Экодолье Щолохово
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб. ГК Экодолье Узнать телефон

Москва: сначала трудно, затем легко, потом снова трудно
Дорога на северо-восток – одно из старейших московских направлений. Формироваться оно начало еще в XII веке, связывая Москву с Ярославлем и Переславлем-Залесским. Сегодня Ярославское шоссе является частью федеральной магистрали М8 «Холмогоры», общая протяженность которой – 1300 км. Из Москвы она ведет сначала в Ярославль («зацепив» по дороге немного Владимирскую область), далее проходит через Вологодскую и Архангельскую области и завершается в городе Северодвинск.

Начинаем по традиции наше движение от Кремля. Сначала надо будет ехать по улице Большая Лубянка, затем по Сретенке. Трафик здесь, как и везде в центре, тяжелый: много машин едет, еще больше припаркованы по обочинам самым замысловатым образом. После Садового кольца дорога получает новое наименование – проспект Мира. Магистраль уже широкая, но все равно забитая транспортом. Не украшают ситуацию и светофоры – их на нашем пути попадется штук пять.

Положение радикально меняется возле Рижского вокзала – здесь расположен Крестовский мост, который еще лет пять назад собирал совершенно циклопические пробки. Сегодня его реконструкция завершена, ширина путепровода стала достаточной и – что самое главное – после него убраны все светофоры. Участок до ВДНХ, мимо самой выставки и далее пролетаешь без пробок практически в любое время суток.

Далее на нашем пути находится Северянинский мост. Именно после него, если говорить строго формально, и начинается собственно Ярославское шоссе. И тут на нем, к сожалению, снова появляются светофоры. Так что движение до МКАД особо легким и приятным никак не назовешь.

Park Avenue, 29 от МКАД 29 км от МКАД. Квартиры пл. 49-86 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! Узнать телефон

Подмосковье: много затруднений
На выезде за МКАД Ярославка выглядит замечательно. «Транспортная артерия с хорошим дорожным покрытием, развязками, прекрасным освещением и разделительными сооружениями, - описывает ее Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». – Сначала шоссе представляет собой восьмиполосную магистраль, однако уже в 12 км от МКАД, после поселка Тарасовка, дорога сужается до двух полос в каждую сторону, что приводит к образованию «бутылочного горлышка» и образованию заторов и многокилометровых пробок».

Помимо сужения, опрошенные нами эксперты назвали и ряд других «пробкообразующих» факторов. Во-первых, это многочисленные садоводческие и строительные ярмарки и рынки, расположенные вдоль дороги. Первые 20 км после МКАД они идут почти непрерывно. Во-вторых, обилие городов. Мытищи, Королев, Пушкино – все это очень крупные населенные пункты, многие жители которых ежедневно едут на работу в Москву. В-третьих, транзитный транспорт – из перечисленных в начале этой статьи областей. «Дальнобойные» фуры – это вообще та сила, которая способна парализовать любое движение.

…Завершая разговор о транспорте, надо сказать, что существуют планы дальнейшей реконструкции Ярославского шоссе – как внутри Москвы, так и за ее пределами. В столице они весьма масштабны – предполагается добавить к трассе (на участке от Северянинского моста до МКАД) по две полосы в каждую сторону. Но дело это небыстрое, требующее сноса строений, которые расположены вдоль шоссе. И намечены эти планы на 2020 год.

Экология: в целом благоприятно
Как уже было сказано выше, на Ярославском шоссе много городов, а они окружающую среду, мягко скажем, не красят. «В Мытищах находится ряд заводов, в том числе «Химволокно», а также несколько крупных свалок, - говорит Юлия Севериненко («ЗемАктив»). – В Пушкино располагается химический завод, а в Сергиевом Посаде – завод ракетных двигателей и полигон, где захоронены радиоактивные отходы».

К счастью, «радиус действия» подобных загрязнителей небольшой (да и, говоря откровенно, где сегодня в Подмосковье нет совсем ничего экологически вредного?!). А в целом экологическая ситуация на Ярославке благоприятная. Выручают значительные по площади лесные массивы – самый крупный из них, Лосиный Остров, начинается еще внутри МКАД. Второй благоприятный фактор – «большая вода». «На Ярославском направлении находится множество водохранилищ: Пироговское, Учинское, Пестовское, Пяловское и Клязьминское, - перечисляет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». – Этот фактор, несомненно, является ключевым при выборе загородного дома любителями воды и водных видов спорта».

…Рассуждая об экологии, нельзя не отметить, что места к северо-востоку от Москвы традиционно являются «стародачными» - так на профессиональном языке называются районы скопления дач элиты советских времен. Академики, генералы, писатели – многие из них селились именно на Ярославке. Клязьма, Абрамцево, Болшево, Мамонтовка, Джамгаровка, Тарасовка, Любимовка, Перловка, Тайнинская, Загорянка, Валентиновка – названия этих поселков на слуху и сегодня. Понятно, что селиться абы где люди подобного масштаба не стали бы.

Инфраструктура: все благодаря городам
Хотя расположенные вдоль шоссе города – фактор скорее неблагоприятный, польза от них тоже имеется: они обеспечивают своих жителей (и обитателей находящихся рядом коттеджных и дачных поселков) всевозможными «благами цивилизации». «На Ярославском направлении довольно высокая степень обеспеченности объектами инфраструктуры, - отмечает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. – Достигается это благодаря прилегающим к трассе населенным пунктам».

«Социальная и торговая инфраструктура развита достаточно хорошо, - подтверждает Юлия Севериненко («ЗемАктив»). – Около МКАД расположены крупные торговые центры. В одном км - ТЦ «XL», где, в частности, находится «Ква-ква-парк», являющийся на сегодня самым масштабным крытым аквапарком Европы. Далее по трассе идут «Ашан», «Красный кит», «Пушкин-Plaza», «Пушкинский», ТРЦ «Счастливая 7-я».

На Ярославском направлении сосредоточено большое количество санаториев («Новые Горки», «Клязьма», «Зеленогорский»). Есть спортивные комплексы - «Пирогово», «Дружба», «Пушкино», «Лоза», «Тишково», «Софрино». В целом инфраструктура достаточная и – что, вероятно, важно для не очень богатых людей – среднего ценового диапазона.

Недвижимость: недорогая и стародачная
Ярославское шоссе является скорее «экономным». По оценке экспертов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», по стоимости 1 кв. м домов в коттеджных поселках это направление занимает в Подмосковье 15-е место (всего исследуемых шоссе 19). Лидерство, естественно, у Рублевки – там цена достигает 160 тыс. руб. На последнем – Новокаширское шоссе (около 31 тыс.), а на Ярославском цена 1 кв. м составляет примерно 48 тыс. руб. Как и везде, цены сильно зависят от удаленности от Москвы: на первых 20 км цена составляет около 105 тыс. руб., а за 75 км этот показатель падает до 27 тыс. Это данные «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы (Апрель-Май 2011)».

«Ярославское шоссе является классическим стародачным направлением, поэтому здесь довольно много объектов вторичного рынка, - отмечает Юлия Севериненко («ЗемАктив»). – Это дачи, которые принадлежали известным людям советского времени». Как говорит эксперт, минимальная стоимость подобного объекта (20 км от МКАД, 8 соток, дом 175 кв. м) составляет 13,5 млн руб. Максимальная (удаление то же, но участок достигает 25 соток, а площадь дома – 250 - 340 кв. м) будет 22-25 млн руб.

Согласно данным компании «Инком», в базе агентства фигурируют около 470 объектов «вторички». 30% из них - участки без подряда и только 10 объектов – это квартиры в таунхаусах, остальное – коттеджи.

Первичный рынок: подешевели и помельчали
По данным исследования www.irn.ru, на первичном рынке Ярославки представлено 19 коттеджных поселков, 29 поселков с участками без подряда, 8 поселков таунхаусов и 5 загородных жилых комплексов (всего 61 объект). Как говорят эксперты ИРН, недвижимость на Ярославском шоссе в кризис подешевела сильнее, чем на других не очень престижных направлениях Подмосковья, – на 20%. Сказался тот факт, что изначально объекты здесь были сильнее переоценены.

«До 2007 года сюда пришло множество девелоперов, - выражает схожую мысль Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). – Планировалось большое количество поселков класса бизнес и премиум. Однако кризис заставил планы поменять: землю начали межевать и реализовывать с концепцией «без подряда». Сегодня, по данным «ИНКОМ», средняя стоимость такого объекта на Ярославском направлении составляет 8 млн руб. Самая доступная земля - в поселке «Водопад», расположенном в районе 53 км Ярославского шоссе. Здесь цена за сотку без подряда за год выросла в 2 раза и начинается от 194 тысяч рублей.

Тимур Сайфутдинов (Blackwood) обращает внимание на хорошо прижившийся на Ярославке формат «дальних дач» (далее 60 км от МКАД) – на это шоссе приходится около 12% всего предложения в Подмосковье. По мнению эксперта, пока основу этого сегмента составляют предложения без подряда, но ощутимо растет спрос на проекты с качественными домами в поселках, обеспеченных коммуникациями.

Среди подобных проектов эксперты www.irn.ru отмечают 2-ю и 3-ю очереди поселка «Новый мир». Он расположен на 78 км и состоит из 250 участков с подрядом и без. В поселке предусмотрены все центральные коммуникации. В основном здесь предусмотрены участки размером по 12 соток, а площадь деревянных коттеджей колеблется от 74 до 270 кв.м. Стоимость домовладений составляет 4,7 - 17 млн руб.

(Более подробно познакомиться с предложениями первичного рынка Ярославского шоссе вы можете, изучив таблицы, которые расположены ниже.)

Резюме от портала www.metrinfo.ru
У Ярославского шоссе, безусловно, есть проблемы. Главная из них – транспортная, и тот факт, что завершить реконструкцию собираются лишь к 2020 году, огорчает. С другой стороны, не забудем об объективных преимуществах – «большой воде», значительных лесных массивах. Вкупе с серьезно снизившимися после кризиса ценами это значит, что у направления есть хороший потенциал для роста.

 

Предложения в коттеджных поселках Ярославского шоссе      
Поселок Расстояние от МКАД, км Тип застройки Количество домов Площади участков, мин-макс, сот. Площади домов, мин-макс, кв.м Сроки окончания строительства Стоимость коттеджей, мин-макс, руб. Стоимость участков с подрядом на строительство, мин-макс, руб.
Тарасовка (Тарасовский, Ярославский) 10 коттеджи, таунхаусы 110, из них коттеджей и участков с подрядом - 56 10-25 224-315 готов 21060000-30000000  
Чистые пруды-2 (Пушкинский) 17 участки с подрядом, таунхаусы 62, из них коттеджей и участков с подрядом - 46 11-21 264-418 готов   27000000-54000000
Пушкинская дубрава 28 участки с подрядом 152 11-24 150-320 4 кв. 2012   6015000-13240000
Пушкинский лес (Заповедный лес, Изумруд) (1 оч.) 28 коттеджи, участки с подрядом, участки без подряда 203 9-29 140-480 4 кв. 2011 9171500-22210000 8818000-21656000
Пестовская Гавань (Бухта радости) 33 коттеджи 78 13-71 400-605 готов 36612000-103734000  
Тишково-парк (Европейская долина-3) 33 коттеджи, участки с подрядом, участки без подряда 137 9-32 168-420 не определен 7500000-15000000 6450000-21850000
Лесная сказка 41 коттеджи, участки с подрядом, участки без подряда 75 7-17 120-616 2 кв. 2012 12000000-15800000 6000000-18600000
Радонеж 42 коттеджи, участки с подрядом, участки без подряда 107, из них коттеджей и участков с подрядом - 4 10-35 110-510 4 кв. 2011 4600000-8500000 6590000-26690000
Зазеркалье 75 коттеджи, участки с подрядом, участки без подряда 110 15-28 100-360 2 кв. 2012 5750000-6900000 3900000-8880000
Торбеевка (1 оч.) 77 коттеджи, участки с подрядом, участки без подряда 92 13-18 85-280 готов 3300000-4800000 3300000-4800000
Новый мир (2-3 очередь) 78 коттеджи, участки с подрядом, участки без подряда 250 12-24 74-270 4 кв. 2011   3738000-8030000
Тургеневские Дачи 80 коттеджи, участки с подрядом 180 13-35 180-394 4 кв. 2011 6111000 3469700-10071000
Александровские дворики (1 оч.) 85 участки с подрядом 68 7-16 76-165 2 кв. 2013   1600000-5500000
Лесные озёра (1 оч.) 85 коттеджи, участки с подрядом 60 13-25 130-225 4 кв. 2011 4900000-8200000  
Махринская слобода 97 коттеджи 45 9-22 140-180 3 кв. 2011 4460000-7020000  
Зеленцино 98 коттеджи, участки с подрядом 214 14-26 150-200 2 кв. 2012 3461365-6367005 2590000-4718635
Лукоморье 98 коттеджи, участки без подряда 56 15-22 200-230 готов 3200000-6500000  
Наумово 110 коттеджи, участки с подрядом 130 11-22 142-315 готов 4000000-5500000  
Новово-2 170 коттеджи, участки с подрядом, участки без подряда 17 10-42 140-414 готов 9000000 4770000-17549000

Источник: Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы (Апрель-Май 2011)


 

Предложения в поселках таунхаусов Ярославского шоссе    
Поселок Расстояние от МКАД, км Тип застройки Количество домов Площади участков, мин-макс, сот. Площади домов, мин-макс, кв.м Сроки окончания строительства Стоимость квартир-секций, мин-макс, руб.
Тарасовка (Ярославский) 10 коттеджи, таунхаусы 110, из них таунхаусов - на 54 квартир-секций  1,5-9 200-250 сдан 11000000
Королёвские сосны 11 таунхаусы 83 0,5-3 147-193 сдан 13600000-22000000
Сосновый бор (Сосновка) 13 участки с подрядом, таунхаусы 61, из них таунхаусов - на 32 квартир-секций  2,5-4 253-282 сдан 13926550-15408250
г.Королев, Валентиновка пос., Газетная ул. 15 таунхаусы 27 2-3 175-223 4 кв. 2010 10506000
Чистые пруды-2 (Пушкинский) 17 участки с подрядом, таунхаусы 75, из них таунхаусов - на 31 квартир-секций  3-5 165-180 4 кв. 2010 16200000-20100000
Жуковка 27 коттеджи, участки без подряда, таунхаусы 90, из них таунхаусов - на 40 квартир-секций  4,7-8,1 210-250 3 кв. 2010 8188000-10480000
Чкалов Клаб 34 таунхаусы 20 1,5-3 191-268 сдан 6500000
г.Сергиев Посад, Пограничная ул., ЖК Посад-Премьер 58 таунхаусы 64 0 89-303 4 кв. 2010 4454985-7353430

Источник: Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2010 годы (Сентябрь 2010)