Считается, что квартиры бизнес-класса – это просторное жилье с «наворотами» для обеспеченных семей с детьми. Что действительно во многом так, однако в жилых комплексах данного сегмента проектируется немало «однушек» классического и евроформата - в среднем их доля около 20%. Однушка бизнес-класса - не только комфортное жилье, но и отличное вложение капитала, ведь качественная недвижимость - «непреходящая ценность».
На хорошие московские квартиры, тем более, - однокомнатные - всегда есть спрос. Во-первых, в своем сегменте они дешевле других. Во-вторых, такую квартиру всегда можно сдать в аренду родителям ребёнка-студента, молодому предпринимателю, успешному специалисту, популярному «тиктокеру» или «ютуберу». Ведь комплексы бизнес-класса строятся в отличных московских местах – близко к центру, в деловых оживленных зонах, где много хороших школ, институтов, бизнес-центров, парков, развлекательных кластеров. И наконец, квартиру можно продать, заработав на сделке до 20-25%, если инвестор вложился в стройку на ранней стадии.
Подробнее об однокомнатных квартирах столичного бизнес-класса, об их планировках, метражах и предложении на рынке редакция «Портала по недвижимости MetrInfo.Ru» поговорила с представителями девелоперских компаний.
Каковы сегодня требования к планировкам квартир бизнес-класса, остается ли «мода» на лоты неправильной формы?
Полина Балашова, директор по ценообразованию и анализу рынка АО «ИНТЕКО»:
Современный покупатель не хочет платить за квадратные метры, которые не будет использовать. Поэтому одно из важнейших требований к планировке — функциональность. Мы стараемся не проектировать длинные узкие коридоры, темные углы и нефункциональные зоны. Жилые комнаты предпочтительно делать прямоугольными, а сложную форму оставить для вспомогательных помещений: гардеробных или санузлов. Желательно предложить покупателю готовое дизайнерское решение, чтобы обыграть особенности геометрии.
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:
Для покупателей квартира - это прежде всего пространство для жизни, а ещё и место для работы, которое должно быть удобным и рациональным. Поэтому сегодня востребованы квартиры с эргономичными планировками, комнатами правильной формы без неудобных узких коридоров, где соблюдена логика перемещения и грамотно зонировано пространство. Чтобы сделать жилье максимально удобным, девелоперы предусматривают ниши для размещения систем хранения или отдельные гардеробные комнаты. Дополнительным преимуществом могут стать большие панорамные или угловые окна, которые делают квартиру или апартаменты более просторными и обеспечивают хорошие видовые характеристики.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:
Покупатели однокомнатных квартир чаще всего говорят о необходимости гардеробной или пространства для встроенного шкафа, просторного санузла с возможностью установки стиральной машины, хорошей инсоляции (увеличенной площади остекления), наличия летнего помещения (лоджии или балкона).
Какие площади однокомнатных квартир классического формата и евроформата проектируются в жилых комплексах бизнес-класса?
Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер»:
Покупатели все больше отдают предпочтение планировкам евроформата, что связано с желанием разделить пространство на общую и приватные зоны. Кухня-гостиная становится местом совместного времяпрепровождения – семейных обедов, праздников, дружеских встреч и т.д. Площадь спален проектируют максимально компактной, но комфортной для проживания с расстановкой всей необходимой мебели. Как правило, минимальная площадь однокомнатных квартир евроформата составляет 44-45 кв. м. Например, такие квартиры были представлены в жилом квартале «LIFE-Кутузовский».
В проектах бизнес-класса площадь однокомнатных квартир может варьироваться от 30 до 55 кв. метров, а площадь «евродвушек» - начинаться от 45 кв. метров. В семейном эко-квартале бизнес-класса VERY, который ГК «Основа» возводит в Марфино в 20 метрах от Ботанического сада, площадь однокомнатных квартир в реализации начинается от 38,18 кв. метров, двухкомнатных квартир классических планировок и евроформата – от 45,34 кв. м. В квартале MainStreet на Кутузовском проспекте площадь однокомнатных апартаментов, представленных в продаже, начинается от 41,5 кв. м, а двухкомнатных апартаментов евроформата – от 48,5 кв. м.
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:
Самая компактная классическая «однушка» в проектах Tekta Group в продаже имеет размер 35,8 кв. м. Она находится в квартале на набережной NOW. В этом лоте спроектирована довольно просторная кухня площадью 12,4 кв. м, эргономичная спальня 14,3 кв. м, холл 3,9 кв. м и лоджия 1,4 кв. м.
Из квартир евроформата самая небольшая - также в комплексе NOW. Площадь - 39,5 кв. м: спальня занимает 13,7 кв. м, просторная кухня-гостиная - 16,3 кв. м и уютная лоджия – 1,1 кв. м.
Однокомнатная квартира самой большой площади находится в квартале EVER. Это эксклюзивная квартира евроформата площадью 65,6 кв. м на последнем, видовом 34-м этаже. В квартире будет увеличенная высота потолков, открытая терраса и большая светлая кухня-гостиная площадью 27,4 кв. м, а также гостевой санузел и мастер-спальня с приватной ванной комнатой. Отсутствие лишних перегородок в зоне кухни-гостиной позволит будущим жителям воплотить дизайнерские задумки. Плюсами таких европланировок покупатели называют хорошее естественное освещение комнат и визуальное увеличение пространства.
У клиентов Tekta Group наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью от 32 до 38 кв. м. Квартиры евроформата покупатели чаще выбирают в диапазоне от 35 до 45 кв. м.
Однокомнатные квартиры в комплексах бизнес-класса имеют площадь порядка 30-55 кв. м, причем разница между классическим и евроформатом в небольших площадях условна. Так, минимальная экспонируемая площадь — 31 кв. м — представлена на рынке как в обычном, так и в евроформате. А в крупных лотах максимальная «евродвушка» имеет площадь 84 кв. м, классические «однушки» ограничиваются 57 кв. м. Самый популярный метраж таких квартир — 40-50 кв. м, более 50% купленных в 2021 году в московских новостройках однокомнатных квартир имеют такую площадь.
Какие основные факторы влияют на покупку однокомнатных квартир «для жизни» и «для аренды»?
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:
Большое значение имеют качественные характеристики проекта, - окружение, транспортная доступность, архитектурное решение, дизайн входных групп и лобби, инфраструктура, - а также стоимость. Наиболее выгодная стоимость предложения на старте продаж – по мере строительства проекта она может вырасти на 20-25% и более в зависимости от проекта. Для части покупателей, приобретающих квартиры для себя, одним из первостепенных факторов при выборе является расположение самой квартиры в доме. Дополнительным плюсом является вид на лес, водоем или городские достопримечательности, многие предпочитают приобретать для себя жилье на высоких этажах. Для аренды и инвестирования предпочитают выбирать средние этажи: здесь нет переплаты за хорошие виды, и такие квартиры максимально универсальны с точки зрения спроса на аренду и последующую перепродажу.
Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер»:
В бизнес-классе на принятие решения о покупке влияют не только цена и близость метро. В данном сегменте важны расположение, транспортная доступность, привлекательность района, близость парковых зон, видовые характеристики и непосредственно качественные характеристики проекта – уровень отделки входных групп и мест общего пользования, благоустройство и т.д. Так, квартал «LIFE-Кутузовский» расположен в исторически престижном Западном округе столицы, рядом находится природный заказник «Долина реки Сетунь». В комплексе квартиры приобретались как для собственного проживания (доля таких покупок составила 80%), так и с целью сдачи жилья в аренду (20%).
Приведите, пожалуйста, примеры популярных «однушек».
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:
Один из последних ультрасовременных проектов от Tekta Group – небоскребы Eniteo на Юго-Западе Москвы. В проекте представлены квартиры только с планировками евроформата, большая часть из них будет сдаваться в отделке white box.
«Евродвушка» с большой кухней-столовой в 20,5 кв. м и эргономичной спальней площадью 13 кв. м обойдется покупателю в 15,1 млн рублей. Общая площадь - 42,5 кв. м. Стоимость другой удобной евроквартиры с просторной кухней-гостиной в 17,9 кв. м, гостевым санузлом и мастер-спальней площадью 16,5 кв. м с собственной ванной комнатой составляет 15,9 млн рублей. Площадь этой квартиры - 46 кв. м.
Квартал NOW строится на набережной Москвы-реки, в нескольких минутах ходьбы от станции метро Технопарк. Дома первой линии расположены всего в 30 метрах от воды.
Уникальную квартиру Top Floor с потолками 4,5 м можно приобрести за 18,7 млн рублей. Лот имеет функциональную европланировку: с кухней-гостиной площадью 16,3 кв. м, лоджией и спальней в 13,7 кв. м. Общая площадь – 39,5 кв. м. Квартира на третьем этаже с окнами, выходящими на пешеходную набережную, обойдется в 19,4 млн рублей. Это лот площадью 41,2 кв. м с удобной спальней правильной формы в 14,4 кв. м, с кухней-гостиной в 14,5 кв. м и вместительным холлом.
Проект EVER расположен на юго-западе Москвы в 5 минутах ходьбы от станции метро «Калужская». Это шесть 34-этажных башен на едином стилобате.
В EVER евродвушка площадью 44,1 кв. м на 28 этаже обойдется в сумму 15,6 млн рублей. В лоте запроектирована кухня-гостиная площадью 17,2 кв. м, спальня в 16 кв. м, вместительная гардеробная и удобный санузел. Видовая однокомнатная квартира на 27 этаже с террасой 5,2 кв. м, общей площадью 48,3 кв. м будет стоить 17,2 млн рублей. Планировка включает кухню 13,5 кв. м, спальню в 15,5 кв. м, гардеробную, холл и санузел.
Полина Балашова, директор по ценообразованию и анализу рынка АО «ИНТЕКО»:
В жилом комплексе West Garden акцент сделан на европланировки. Самые популярные - «евродвушки» площадью порядка 44 кв. м. Часть из них имеют кухню-гостиную - 18-19 кв. м и спальню более 14 кв. м со специально предусмотренной нишей под встроенный шкаф или гардеробную. В просторной прихожей также предусмотрена ниша для встроенного шкафа, а в совмещенном санузле площадью около 5 кв. м удачно размещается вся необходимая сантехника.
В других лотах при аналогичной площади спальни и санузла сокращена площадь коридора, в котором, тем не менее, остается место для встроенного шкафа. Благодаря этому площадь кухни-гостиной превышает 21 кв. м. Также популярна планировка 51 кв. м, где кухня-гостиная составляет почти 26 кв. м и для кухонного гарнитура выделена специальная ниша. Почти 15 кв. м занимает просторная спальня с нишей для шкафа.
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:
Семейный эко-квартал VERY строится на стыке Главного Ботанического сада и Малого Ботанического сада. 77% территории займет уникальный двухуровневый двор-парк. Будет построено 4 жилых дома высотой 31 этаж, спортивный комплекс с бассейном, детский сад.
В каждом лоте предусмотрены высокие потолки до 3,2 м и огромные панорамные окна в пол с алюминиевым профилем высотой 2,46 метра. Реализация ведется в первом корпусе VERY – на выбор представлены, в том числе однокомнатные квартиры площадью от 38,18 кв. м стоимостью от 14,6 млн рублей и двухкомнатные варианты площадью 45,34 кв. м по цене от 17,1 млн рублей.
Квартал бизнес-класса MainStreet с апартаментами включает 4 секции переменной этажности (9-12-15-29) и возводится недалеко от станции метро Кунцевская и Филевского парка.
На выбор предлагаются апартаменты с потолками высотой от 3 до 3,6 м. В реализации сегодня находятся однокомнатные апартаменты площадью от 41,5 кв. метров и стоимостью от 12,2 млн рублей, а также двухкомнатные апартаменты евроформата площадью от 48,5 кв. метров и стоимостью от 12,9 млн рублей.
Ольга Тумайкина Коммерческий директор ГК ФСК:
Наиболее популярные метражи по нашим проектам бизнес-класса - 33-43 кв.м.
Классическую однокомнатную квартиру в ЖК Sydney City (м. Шелепиха) на 19-м этаже 1-го корпуса можно купить за 21,75 млн рублей. Общая площадь – 41,5 кв. м, комнаты – 15,8 кв. м., кухни – 12 кв. м., ванной – 4,2 кв. прихожей – 9,6 кв. м.
Однокомнатная квартира с кухней-гостиной общей площадью 39,7 кв. м продается в ЖК «Архитектор» (м. Калужская») за 17,3 млн руб. Метражи: кухня – 15,8, комната 9,6, санузел – 4,3, прихожая – 4,8 кв. метров.