Весна в наши края только-только заглянула, снег и не думает таять, а на рынке аренды заметно значительное потепление. Если в ноябре-декабре приходилось констатировать, что рынок аренды практически встал, то нынешняя ситуация далеко не та, что была в конце прошлого года. Факт оживления рынка аренды признают большинство его участников и экспертов. Оживили его сниженные ставки. Поэтому Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru, и спешит поделиться с читателями хорошими новостями.
Откуда взялся спрос
Итак, рынок аренды ожил. По свидетельству Галины Фабрицкой, начальника отдела аренды компании «Пересвет-недвижимость», количество звонков и сделок возросло во всех сегментах. Многие меняют существующие варианты, улучшают свое временное жилье или наоборот, - переезжают из бизнес-класса в эконом.
По данным заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, которые она предоставила РИА «Новости» оживление спроса на аренду отмечалось уже в начале этого года. В январе он вырос на 46,4% по сравнению с декабрем 2008 г. То есть, в полтора раза. По сравнению же с январем 2008 года, январский спрос этого года вырос на 64,2%.
Количество предложений, сравнению с январем 2008 года также выросло – на 47,2%. Однако при этом объем предложения отстает от декабря 2008 года на 24,6%. Последнее может свидетельствовать лишь о том, что сократился срок экспозиции квартир – предложенные в аренду квартиры разбирались.
В чем же причина оживления? Управляющий партнер компании Блэквуд (Blackwood) Константин Ковалев считает, что одним из главных факторов, стал переход части потенциальных покупателей из сегмента продаж в сегмент аренды, что компенсирует снижение так называемого «прямого спроса».
Однако в противоположность господину Ковалеву, Мария Жукова (МИЭЛЬ) такую тенденцию не стала бы констатировать. По ее мнению, переход потенциальных покупателей в число потенциальных арендаторов не может быть главной причиной увеличения спроса. Хотя она признаёт, что связи с ужесточением финансовой ситуации, некоторые люди, планировавшие покупку, предпочли продолжать снимать квартиру, доля таких людей довольно мала для того, чтобы она могла оказать существенное влияние на динамику спроса.
По мнению директора по маркетингу компании МИАН Алексея Кудрявцева, интерес к найму столичных квартир возобновился, поскольку, Москва продолжает удерживать свою привлекательность как наиболее перспективный город с точки зрения получения образования и карьерного роста. Никуда не делись и граждане, решающие квартирный вопрос посредством аренды. Так что арендное жильё демократичного эконом-класса по-прежнему востребовано у приезжих студентов и специалистов и молодых москвичей, предпочитающих жить отдельно от родителей.
Есть из чего выбирать
Да и падение активности и в ноябре-декабре не было значительным, продолжает эту мысль Галина Фабрицкая («Пересвет»). К тому же сейчас наступило подходящее время для поиска лучших вариантов: количество предложений увеличилось, наймодатели готовы идти на уступки в цене. Например, за 35 000 рублей раньше можно было снять двухкомнатную квартиру только в удаленных районах столицы, сейчас за аналогичную сумму можно снять «двушку» недалеко от центральных районов Москвы.
Согласен с этим мнением и Константина Ковалев (Вlackwood). Текущая ситуация привела к тому, что потенциальные арендаторы стали более требовательными к ставкам: зная о возможных скидках, многие стремятся найти более качественное жилье в рамках более низких бюджетов и такие возможности сегодня действительно есть: предложение достаточно разнообразно, и арендодатели готовы идти на определенные уступки.
Арендные ставки падают
Наряду с увеличением спроса и предложения все эксперты отметили еще одну, самую интересную для нас тенденцию: арендные ставки заметно снизились. По данным Марии Жуковой (Миэль), однокомнатные квартиры эконом-класса в январе 2009 года в долларовом эквиваленте подешевели на 16,95%, двухкомнатные - на 19,28%, трехкомнатные – на 17,37%.
Средняя стоимость найма квартир бизнес-класса и элитного жилья в долларовом эквиваленте в январе 2009 года изменилась следующим образом. Однокомнатные квартиры подешевели на 12,4%, двухкомнатные снизились в стоимости на 12,39%; стоимость трехкомнатных квартир понизилась на 15,7%, а цена многокомнатных квартир уменьшились на 19,51%.
Падение арендных ставок нельзя не заметить и просматривая объявления. Так, комната в районе Перово стоит теперь 6 000 рублей. 38-метровая однушка в Печатниках предлагается за 24 000, а 37-метровая на Щукинской – вообще за 18 тысяч.
Двухкомнатные квартиры пересекаются по ценовым диапазонам с однокомнатными. Двушка на Водном Стадионе сдается за 23 200. Очевидно хозяин сдавал ее за тысячу долларов, когда этот доллар стоил 23,2, но сейчас за тысячу долларов клиентов ему не найти, и он оставил в рублях ту цену, какая была летом. Есть и дорогие варианты – двушку на Южной сдают по летним долларовым ценам. В рублях она предлагается за 35 тысяч. Козырем этой квартиры считается евроремонт, и предлагается она исключительно для иностранцев. (Интересно, доедут ли они до Южной?) В среднем же двушки предлагают за 25 тысяч рублей, а ставки на аренду однокомнатных квартир крутятся вокруг двадцатитысячной отметки.
Доллары не проканают!
Кстати, о долларах. Как отмечает Галина Фабрицкая («Пересвет»), наблюдая повышение курса иностранной валюты по отношению к рублю, многие наймодатели хотели бы перевести оплату за квартиру в доллары или евро, но сейчас господствует рынок нанимателя, поэтому данная тенденция вряд ли будет доминировать, так как это невыгодно квартиросъемщикам.
Арендаторы полезли в щель
Московский представитель питерского агентства «Перевал» Виктория Гагарина выразила по поводу оживления рынка несколько иную точку зрения. По ее мнению, нынешнее оживление связано с реализацией отложенного спроса. Однако спрос стал отложенным отнюдь не в ноябре-декабре, как полагают многие эксперты, а задолго до начала кризиса. «Отложился» он в тот момент, когда средняя арендная ставка сравнялась со средней зарплатой. С этого момента квартиру можно было снять либо вскладчину, либо вместе с супругом или бой-френдом. Если оба члена семьи работали, то одна, а иногда и более одной зарплаты уходило на оплату аренды, а на всё остальное оставались лишь жалкие остатки. Понятно, что к такому съему люди прибегали лишь при полном отсутствии другого жилья. И лишь теперь, когда падение арендных ставок на какой-то период обогнало падение зарплат, рынок и оживился – образовалась небольшая щель между ценами и зарплатами, и в эту щель очень многие поспешили протиснуться.
Спрос смещается на юг и восток
По мнению Алексея Кудрявцева (МИАН), география аренды изменится. Можно ожидать, что интерес потенциальных арендаторов квартир в дорогих сегментах сместится на юго-запад Москвы. Объекты, расположенные там считаются оптимальным вариантом с точки зрения соотношения «цена/качество». Стоимость аренды в этих районах на 20-40% ниже, чем в более престижных западном и центральном округах. При этом проблемы с наличием инфраструктуры и транспортной составляющей решены значительно лучше, чем в других округах, а ассортимент предлагаемого в найм жилья преимущественно составляют квартиры, расположенные в современных монолитно-кирпичных домах, а также в панельных зданиях улучшенных серий, возведенных не ранее 90-х годов.
Что касается наиболее востребованных квартир эконом-класса с арендными ставками до 30 тыс. рублей в месяц, возможно смещение географии спроса с Северных и Западных районов Москвы в сторону более дешевых Южного и Восточного направлений.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru
Не так часто в нашей стране снижаются цены. Отрицательная динамика, свидетельствующая о нехороших процессах в экономике, все-таки проливается бальзамом на измученную душу потребителя. Все-таки аренда – это живой рынок, куда не вмешиваются чиновники, нигде не надо ничего согласовывать и никому не надо «откатывать». Он и реагирует первым на снижение той же платежеспособности. Пока что он понизил ставки, но в целом показывает, что мы еще живы!
Примеры предложений по аренде
| Местоположение | Количество комнат | Метраж | Ставка, руб. |
|---|---|---|---|
| Печатники | 1 | 38 | 24 000 |
| Сокол | 2 | 58,5 | 25000 |
| Перово | Комната | 18 | 6000 |
| Южная | 2 | 48 | 35 000 (евроремонт) |
| Водный Стадион | 2 | 58,6 | 23 200 |
| Щукинская | 1 | 37,2 | 18 000 |
| Планерная | 2 | 45 | 27 000 |
| Источник: Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru | |||
| Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 02 февраля 2009 г., долл. | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Округа | 1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | от 4 комн. | |
| СЗАО | мин (min) | 565 | 706 | 932 | 1 836 |
| макс (max) | 2 000 | 8 333 | 20 000 | 35 000 | |
| САО | мин (min) | 509 | 763 | 989 | 1 384 |
| макс (max) | 2 909 | 10 000 | 40 000 | 40 000 | |
| СВАО | мин (min) | 565 | 747 | 968 | 1 797 |
| макс (max) | 1 796 | 3 456 | 4 000 | 14 374 | |
| ЗАО | мин (min) | 692 | 774 | 968 | 1 383 |
| макс (max) | 3 055 | 11 610 | 24 000 | 45 000 | |
| ЦАО | мин (min) | 692 | 968 | 1 106 | 1 244 |
| макс (max) | 5 092 | 25 000 | 29 000 | 50 000 | |
| ВАО | мин (min) | 553 | 719 | 968 | 1 383 |
| макс (max) | 2 046 | 2 212 | 8 000 | 7 439 | |
| ЮЗАО | мин (min) | 664 | 830 | 900 | 1 806 |
| макс (max) | 2 765 | 5 000 | 11 000 | 17 166 | |
| ЮАО | мин (min) | 553 | 774 | 830 | 1 383 |
| макс (max) | 1 383 | 3 700 | 7 765 | 13 000 | |
| ЮВАО | мин (min) | 526 | 692 | 968 | 1 106 |
| макс (max) | 1 200 | 5 000 | 4 300 | 8 500 | |
| Источник: МИЭЛЬ-аренда | |||||
| Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 02 февраля 2009 г., тыс. руб. | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Округа | 1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | от 4 комн. | |
| СЗАО | мин (min) | 20 | 26 | 34 | 66 |
| макс (max) | 72 | 301 | 723 | 1 266 | |
| САО | мин (min) | 18 | 28 | 36 | 50 |
| макс (max) | 105 | 362 | 1 447 | 1 447 | |
| СВАО | мин (min) | 20 | 27 | 35 | 65 |
| макс (max) | 64 | 125 | 145 | 520 | |
| ЗАО | мин (min) | 25 | 28 | 35 | 50 |
| макс (max) | 110 | 420 | 868 | 1 628 | |
| ЦАО | мин (min) | 25 | 35 | 40 | 45 |
| макс (max) | 184 | 904 | 1 049 | 1 809 | |
| ВАО | мин (min) | 20 | 26 | 35 | 50 |
| макс (max) | 74 | 80 | 289 | 269 | |
| ЮЗАО | мин (min) | 24 | 30 | 33 | 65 |
| макс (max) | 100 | 181 | 398 | 621 | |
| ЮАО | мин (min) | 20 | 28 | 30 | 50 |
| макс (max) | 50 | 134 | 281 | 470 | |
| ЮВАО | мин (min) | 19 | 25 | 35 | 40 |
| макс (max) | 43 | 181 | 156 | 307 | |
| Источник: МИЭЛЬ-аренда | |||||