Ипотечные ставки снижаются: ждать или покупать

Не исключено, что проценты в новом году снизятся еще, но вряд ли нужно тянуть с покупкой

«Ипотечные начальники» недавно порадовали публику оптимистическим прогнозом: председатель Центробанка РФ Эльвира Набиуллина заявила, что к 2024 году 8% годовых по ипотечной ставке в России вполне реальны. А в ДОМ.РФ пообещали, что уже в 2020-м году ставки снизятся до 8,5 – 8,7%. Эти предсказания уже начинают сбываться: текущие ипотечные ставки в ведущих банках уже находятся на уровне целевых показателей 2020 года - 8,7%, - недавно отметил премьер-министр России Дмитрий Медведев.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Как долго продлится период снижения и что делать покупателям – ждать еще более низких процентов или отправляться за квартирой сейчас? Об этом «Портал по недвижимости MetrInfo.Ru» поговорил с профессионалами рынка недвижимости.

С лета Центробанк последовательно снижает ключевую ставку, по которой кредитует банки. Соответственно, от этого важнейшего макроэкономического показателя «пляшут» проценты по кредитам, выдаваемым нам с вами.

Эксперты в основном согласны с прогнозом ДОМ.РФ: более того, они отмечают, что некоторые банки уже оказались «впереди планеты всей» и спешат опустить ипотечные проценты еще ниже. Так, Булат Шакиров, управляющий директор Optima Development обращает внимание на то, что недавно банк «Открытие» стал выдавать ипотеку по ставке от 7,95%. «Уровень снижения оказался ниже прогнозируемого», - соглашается Алена Анцышкина, руководитель управления ипотечного кредитования ГК «Самолет».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Тройка РЭД
ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Узнать телефон

Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate предполагает, что регулятор может снизить ключевую ставку до 6% и даже 5,5% в течение 2020 года. И наверняка реакция банков не заставит себя ждать.

Но тенденция на снижение может продолжаться только при более-менее благоприятных обстоятельствах: «сохранении текущих темпов инфляции и в отсутствии резких потрясений в экономике нашей страны», - комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Снижение после повышения

Действительно, задумываясь о будущем, никогда нельзя исключать вероятных форс-мажоров. «Сейчас инфляцию удается сдерживать, но если произойдёт скачок, то неизбежно повысится и ключевая ставка, и ипотечные ставки», - предупреждает Антон Ширяев, заместитель генерального директора, компания «Сибпромстрой».

И такое уже было не так давно. Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group напоминает, что весной 2018 года, когда ставки снижались, участники рынка ожидали уменьшения к концу года стоимости кредита до 7-8% годовых, а фактически к началу 2019 ставки выросли до 10%. «К сожалению, кредитно-денежная политика в России с трудом поддается прогнозу, а именно от нее зависит стоимость ипотеки», - заключает эксперт.

«Сокращение ипотечных ставок в пределах 0,5 процентного пункта нельзя считать существенным, особенно если учесть тот факт, что снижение происходит после повышения», - дополняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Эксперт предупреждает, что в течение одного года кредит может подешеветь на 1 процентный пункт, но он может и подорожать сразу на два процентных пункта за месяц, как это случилось, к примеру, зимой 2015 года. Поэтому, по мнению Литинецкой, пока рано говорить об устойчивой тенденции падения ставок, поскольку продолжается это только с августа.

Но не будем заранее пугаться или беспечно радоваться. Сейчас мы наблюдаем вектор на снижение, и покупатели могут воспользоваться подешевевшей ипотекой.

Спрос: надежда на эффект

Снижение ипотечных ставок всегда положительно воспринимается людьми. По оценке руководителя отдела ипотечного кредитования ЖК «Мечта» Светланы Клепиковой, застройщики уже сейчас наблюдают повышение спроса со стороны покупателей, приобретающих недвижимость с помощью ипотеки. Юрий Никитчук, начальник управления клиентских программ и ипотеки ПИК предполагает, что доля ипотечных сделок вырастет на 3-5%.

В период понижения ставок клиентов на рынке прибавляется, так как многие из тех, кто не мог позволить себе кредитоваться под 9-10 %, готовы покупать жилье при уровне ставки восемь процентов с небольшим. За счет невысокой ставки ежемесячный платеж становится доступным для большего числа покупателей, кроме того, люди могут купить квартиру попросторнее «при том же бюджете», - замечает Иван Обухов, директор по продажам Sminex. В конце концов, доступная ипотека подгоняет на рынок и арендаторов, решившихся на покупку собственного жилья.

Таким образом эксперты надеются, что правильная ипотечная политика поддержит покупателей, например, Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон» рассчитывает, что в IV квартале 2019-го и I полугодии 2020 спрос будет стабильным.

Низкие доходы тормозят процесс

Но все же для высокого спроса только относительно дешевой ипотеки недостаточно – гораздо важнее растущие доходы граждан и приемлемые цены на недвижимость. «При стабильной экономике и уверенности в доходах, люди готовы брать ипотеку и под 7% годовых и под 9-10%», - замечает Антон Ширяев («Сибпромстрой»).

Между тем «ситуация в экономике остается сложной, - комментирует Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI. - Избыточное влияние государства на бизнес сохраняется, доходы населения не растут. Часть потенциальных покупателей не могут позволить себе ипотеку из-за недостаточных доходов. Те же, кому она по силам, опасаются идти на финансовые риски».

И перебороть общее снижение доходов населения будет довольно сложно, - считает Кирилл Сиволапов, руководитель отделения «управление недвижимостью» Факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС. Поэтому если оживление на рынке и случится, то оно будет носить временный характер.

Стоит учесть, что цены на жилье за последний год выросли, по оценке Кирилла Игнахина (Level Group) – на 5-7% за год. И покупатели будут вести себя осторожно еще и потому, что застройщики переходят на новую систему финансирования и рынок перестраивается, - полагает Вячеслав Приймак, начальник одела ипотеки ГК «Инград». В связи с этим вырастет доля сделок на вторичном рынке, кроме того, люди будут рефинансировать ранее взятые кредиты. При 8-9% годовых на рынок ожидаемо выйдут заемщики, оформившие кредиты в 2016-2017 годах по ставкам 11% и выше, - считает Елена Земцова (Delta estate).

В периоды снижения ставок по ипотеке покупателей мучает дилемма – ждать ли им, когда проценты дойдут «до дна» или покупать квартиру сейчас. Это, конечно же, каждый решает сам. Однако ожидание «у моря погоды» может оказаться бесполезным. Валерий Кузнецов (RDI) обращает внимание на то, что наиболее интересные и ликвидные квартиры уходят в первую очередь, сужается выбор планировочных решений, и средняя цена квадратного метра на объекте по мере строительства растет. «Промедление с решением – и понравившаяся квартира становится более дорогой», - предупреждает эксперт.

Ипотечный выбор

Какие же ставки сегодня предлагают банки в новостройках? По стандартным коммерческим ипотечным программам они колеблются в рамках от 7,85% до 11%. Высокие проценты предусматриваются для программ с низким/нулевым ипотечным взносом или с упрощенным оформлением («по двум документам»). Перед Новым годом минимальные ставки корректируются вниз на доли процентов, банки объявляют об акциях и специальных предложениях с привлекательными процентами.

Но покупателю нужно внимательно анализировать эти предложения, обращая внимание на сроки действия программы и прочие оговорки. Вообще, решаясь на ипотеку, лучше «примеривать на себя» среднерыночные показатели: так, по данным мониторинга ДОМ.РФ в ноябре средневзвешенная ставка 15 крупнейших ипотечных банков составляла 8,96% на новостройки и 9,09% на вторичное жилье.

Итак, ипотечные предложения, представленные нашими комментаторами:

На объектах Московского территориального управления Группы «Эталон» в базовых программах действуют ставки от 7,85%. Среди жилых комплексов, которые строит компания – «Nаgatino i-Land» (м. Технопарк), «Летний сад» (м. Селигерская), «Серебряный фонтан» (м. Алексеевская), «Эталон Сити» (м. Улица Скобелевская), «Нормандия» (м. Медведково).

В ЖК, реализуемых компанией «НДВ-Супермаркет Недвижимости», сегодня действуют программы на стандартных условиях со ставками – от 8,25 до 9,6% годовых. Покупатели ЖК «Город» (Дмитровский район Москвы), включающем шесть монолитных корпусов 10-21 этажей и два детских сада, могут взять ипотеку по ставке от 8,15% в Промсвязьбанке (первоначальный взнос (ПВ) от 10%, срок до 25 лет), от 8,25%в банке Возрождение (ПВ от 10%, срок до 30 лет), от 8,7% в банке ДОМ.РФ (ПВ от 15%, до 30 лет).

В проектах Sminex Банк «Открытие» предлагает ставку 7,95% при сумме первоначального взноса от 20% и сроке кредитования — до 30 лет. Газпромбанк - от 8,1% при сумме кредита от 10 млн руб. Ипотечная ставка в Промсвязьбанке составляет - от 8,45%, в Альфа-Банке — от 8,49%. Покупатели могут обратить внимание на квартал премиум-класса JAZZ в 200 метрах от метро Марьина роща. Квартал состоит из 7 зданий (2-22 этажа), есть 3-уровневый подземный паркинг и ландшафтный двор-парк. Кроме «обычных» апартаментов в проекте представлены пентхаусы, дуплексы и таунхаусы.

В ЖК премиум-класса «Прайм Парк» (м. Динамо) от Optima Development, включающем 10 башен переменной этажности, школы на 800 мест, ДОУ на 375 мест, большой парк, минимальная процентная ставка - 7,95%, а максимальная - 11% (ипотека по 2-м документам). Цена метра в комплексе - от 300 тыс. рублей.

В ЖК «Кварталы 21/19» от «ВекторСтройФинанс» (МЦК Нижегородская, 21 дом, школа, детские сады) при ПВ от 20% клиенты могут оформить кредит в банке «Открытие» под 7,85% годовых, в «Россельхозбанке» под 8,2% годовых, в «Альфа-банке» - под 8,49% годовых. «Промсвязьбанк» покупателям дорогостоящего жилья предлагает ставку 8,3% при условии суммы кредита 7 млн руб., и ПВ 15%.

Считаем, сколько платить в месяц

Выбирая ипотечную программу, лучше всего ориентироваться на комфортный ежемесячный платеж.

Рассмотрим готовую квартиру в подмосковном жилом комплексе «Первый Зеленоградский» (2 км от Зеленограда) от компании «Сибпромстрой». При первоначальном взносе 2 млн, семья может купить четырехкомнатную квартиру 102 кв. м. за 5,7 млн. рублей. Если взять в Сбербанке ипотеку на 10 лет под 8,15% годовых, то ежемесячный платеж составит 45 тысяч рублей

В более дорогом проекте - в клубном доме Vivaldi от компании Glincom (м Новые Черемушки) минимальный по стоимости апартамент - 11,8 млн – имеет площадь 51,9 кв. м. При первоначальном взносе в 30% (3,54 млн рублей) и сроке кредитования 15 лет, ипотечная ставка может составить 8,74%, а ежемесячный платёж — 82,7 тыс. рублей. Покупку апартаментов в комплексе кредитуют Сбербанк и Росбанк Дом.

Студию с отделкой в проекте ПИК «Бутово парк 2» стоимостью 2, 773 млн рублей можно купить с помощью кредита от Альфа-Банка по ставке 8,49%. При первоначальном взносе - 1 миллион руб сумма кредита и сроке 20 лет ежемесячный платёж составит 15,4 тыс. руб.

Александр Коваленко, директор по маркетингу и продажам компании РКС Девелопмент советует приобретать квартиру именно с готовой отделкой, ведь рассчитываясь по кредиту, вы расплачиваетесь и за саму квартиру, и за отделку в ней. Так, в ЖК «Сурская Ривьера» (г.Пенза), которую строит компания, все квартиры реализуются с готовой отделкой класса Комфорт +. «Сурская Ривьера» - это первые в городе 22-этажные монолитные дома. Кредиты предоставляются банками «Открытие», «Промсвязьбанк», «Банк ДОМ.РФ», ВТБ (ПАО), по ставкам от 8,1 – 9% годовых. Стоимость квартир – от 1,625 млн (студия) до 4,226 млн (трехкомнатная).

Субсидирование: проценты еще ниже

Помимо стандартных, клиенты могут воспользоваться программами со ставкой «от застройщика» которая заметно ниже рыночной. Например, у Сбербанка субсидированные ставки начинаются от 6,5 % годовых. Низкие проценты достигаются за счет того, что застройщик за свой счет компенсирует банку затраты. Правда, из-за этого клиенты не получают скидок, поэтому перед покупкой лучше тщательно просчитать – что в данный момент выгоднее: скидка или пониженная ставка. Также нужно помнить, что маленький процент часто предлагается на небольшой срок (например – 7 лет).

По подсчетам Ирины Тумановой директора по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» сегодня доля субсидированных программ составляет около 30% от всего объема ипотечного кредитования. Коммерческий директор Glincom Иван Татаринов считает, что такие программы достаточно распространены в крупных городах-миллионниках, прежде всего в жилье классов «стандарт» и «комфорт», гораздо реже — в бизнес-классе.

Многие эксперты считают «субсидированную ипотеку» маркетинговым ходом, ведь такие цифры как «от 4,5%» выглядят эффектно и привлекают покупателей. Но в то же время она удобна для клиентов, которые могут закрыть кредит в перспективе двух-трех лет (например, от продажи имеющегося жилья), когда львиную долю платежа составляют именно проценты, - поясняет Алена Анцышкина (ГК «Самолет»).

В проектах Группы «Эталон» субсидированная ипотека представлена предложениями от МТС банка (4,5% на первые два года и 9,4% на оставшийся срок), ВТБ (4,9% на первые два года и 8,7% на оставшийся срок или 7% если срок кредита не превышает 15 лет или 6,5% если кредит оформляется на срок до 7 лет) и Сбербанка (7,3% при сроке кредита до7 лет и 7,8% при сроке кредита до 12 лет).

Покупателям жилья в ЖК «Преображение» от ГК «Инград» (м. Бульвар Рокоссовского) при стоимости квартиры 12 млн и первоначальном взносе 30%, сумма кредита 8,4 млн рублей выдается на 20 лет. По программе ВТБ субсидирование длится 1 год, ставка - 4,2%, ежемесячный платеж - 51 800 руб. В банке МКБ программа субсидирования тоже рассчитана на год – ставка 5,3%, ежемесячный платеж - 56 900 рублей. В составе комплекса есть свой детский сад, медицинский центр, воркаут-комплекс, универсальные спортивные площадки, велосипедные дорожки и парковки.

В комплексах Sminex действуют программы Банка ВТБ, Сбербанка, Райффайзенбанка со ставками «от застройщика». При первоначальном взносе от 30% ипотечная ставка — от 6%, срок кредитования — от 2 до 15 лет. Так, по программе Райффайзенбанка можно купить жилье в премиум-квартале JAZZ (м. Марьина Роща). При ПВ от 30% ставка составит 7,25%, срок — 5 лет. И за квартиру площадью 34,56 кв. м и стоимостью 16 млн руб. нужно будет платить 199,2 тыс. руб. в месяц.

У ГК «Самолет» программа «Субсидированная ставка» от ВТБ со ставкой от 4,9% работает для приобретения недвижимости в проектах «Люберцы» (стоимость квартир от 2,7 млн), «Пригород Лесное» (от 2,3 млн, Ленинский р-н Подмосковья, недалеко от Видного), квартале «Спутник» (от 3,3 млн, Одинцовский р-н, пешком до м. Строгино).

Семейная ипотека, нулевой ПВ и другие нестандартные предложения

Пожалуй, лучшие условия – у участников программы с государственной поддержкой «Семейная ипотека», по ее условиям пониженная ставка предоставляется на весь срок кредита, который может оказаться довольно длинным. Программа рассчитана на семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года рождается второй или последующие дети. Предлагают эту программу практически все компании и крупные банки. И да, конечно, ставка по семейной ипотеке тоже сползла с «официальных» 6% годовых.

Например, для покупателей ЖК малоэтажного комплекса «Мечта» (Дмитровский р-н Подмосковья) Абсолют Банк предлагает процентную ставку от 4,99%. При стоимости квартиры 2, 3 млн рублей ежемесячный платеж со сроком 20 лет составит 12 133 рубля.

Программы без первоначального взноса характеризуются более высокими процентами, и довольно большими ежемесячными платежами, но и у них есть своя аудитория. Это покупатели, у которых нет никакого «запаса», ни в виде денег, ни в виде старой квартиры, который они могли бы использовать в качестве первоначального взноса, зато есть стабильный неплохой доход. Также «ипотеку без ПВ» берут люди, которые, наоборот, имеют старую квартиру и готовы ее реализовать, но не успевают это сделать, а хороший вариант в новостройке упускать им не хочется.

Так, у компании Сибпромстрой без первоначального взноса можно приобрести можно квартиру любой площади и в любом объекте. Ставка по составит 12,9% годовых. Если покупать однокомнатную квартиру за 2,9 млн в ипотеку на 20 лет, то ежемесячный платеж составит 43 тыс. рублей.

Во всех жилых комплексах ГК «Самолет» действует программа «Ипотечные каникулы», которая позволяет не платить по ипотеке 12 месяцев и «Экспресс одобрение», позволяющая получить решение по ипотеке в срок до 30 минут.

Кредитные каникулы на 1 год от Сбербанка можно взять на год покупателям квартир в ЖК «Преображение» от ГК «Инград». Ежемесячный платеж составит 40 800 р, если приобретается жилье стоимостью 12 млн. рублей. Ставка – 9,8%.

Ставка – 1% - как тебе такое, покупатель?

Между тем, стало известно, что Сбербанк обсуждает с застройщиками совместную программу, благодаря которой ставка для покупателя может опуститься до 1% годовых. Предложение рассчитано на компании, работающие с эскроу-счетами.

Суть предложения Сбербанка заключается в следующем, - при накоплении определенной суммы на эскроу-счетах застройщик может либо получить скидку по кредиту от банка, либо перераспределить эту скидку в пользу покупателя, привлекающего ипотеку в Сбербанке, - разъясняет Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс»).

В свою очередь покупатель сможет выбрать один из двух вариантов установления процентной ставки – единый дисконт на весь срок кредита или дисконт только на стадию строительства. В первом случае дисконт составляет до 1,4 п.п. от текущих ставок Сбербанка для программ кредитования по приобретению строящегося жилья.

При выборе второго варианта дисконт составляет до 4 п.п. от текущих ставок. Дисконт перестает действовать после ввода объекта в эксплуатацию, и ставка возвращается к стандартному уровню. Например, для зарплатных клиентов Сбербанка при первоначальном взносе 20% и выше ставка снизится с 9,3% до 5,3%. После окончания льготного периода ставка вернется к уровню 9,3%. По Госпрограмме для семей с детьми - ставка с дисконтом на период строительства объекта – 1%, а после ввода объекта в эксплуатацию – 5%.

Эксперты расходятся в оценке программы. Есть сомнения в том, что застройщики станут охотно делиться скидкой с покупателями. «Стоимость корпоративного кредита для застройщика в этом случае будет очень высокой, - считает Алена Анцышкина (ГК «Самолет»). - Возможно, в конце стройки, когда на эскроу-счетах клиентов будет накоплена достаточная сумма для снижения ставки по корпоративному кредиту, данный продукт подойдет к финансовой модели застройщика. На старте – точно нет».

Андрей Колочинский напоминает, что стоимость квартир в проектах, перешедших на эскроу-счета, выше, чем в среднем по рынку, поэтому пока что предложение от Сбербанка вряд ли сможет составить конкуренцию стандартным ипотечным программам и оттянуть спрос с новостроек, где продажи ведутся по старым правилам.

У покупателей выбор может оказаться ограниченным. Если предположить, застройщик сам будет выбирать, на какие квартиры давать скидку, как это предусмотрено программой, то скорее всего это будет не самое ликвидное предложение в комплексе, - предполагает Елена Земцова (Delta estate). Например, квартиры в неудачно расположенных корпусах, со специфической планировкой или многокомнатные квартиры с большой площадью.

С другой стороны, может оказаться и наоборот - у застройщиков, принявших предложение Сбербанка, квартиры очень быстро найдут своих клиентов, - такого результата не исключает Светлана Клепикова (ЖК «Мечта»).

И за счет спроса девелоперы, работающие по новым правилам, смогут успешно конкурировать с застройщиками, которых изменения в 214-ФЗ пока не коснулись. А пониженная ставка позволит частично нивелировать переплату для клиентов, - дополняет Мария Литинецкая («Метриум»).

Эксперты считают, что бОльшим спросом будет пользоваться программа снижения ставки по ипотеке до ввода объекта в эксплуатацию. Ведь многие покупатели продают старую квартиру и пока строится дом, вынуждены снимать жилье. «Одновременно нести расходы на ипотеку и аренду накладно, поэтому снижение платежей наполовину позволит привлечь на рынок именно таких клиентов», - говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».

По мере накопления суммы на эскроу-счетах девелоперы, видимо, станут отказываться от преференций покупателям, выбирая взамен дисконт по проектному финансированию, предполагает Мария Литинецкая. Таким образом, у застройщиков появляется возможность чередовать стратегии предоставления дисконта, в зависимости от «жизненного цикла» проекта, что позволит снижать издержки и эффективнее управлять спросом.