Выгодная покупка на карантине: скидки за онлайн-сделки, беспроцентные рассрочки и сниженные ставки

Банковские вклады проигрывают квадратным метрам
Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Квартиры и новостройки в Москве и Московской области"

Приобретение недвижимости в период самоизоляции может оказаться весьма выгодным предприятием. По крайней мере, для покупателя сложились вполне комфортные условия. После мартовского роста застройщики стараются держать цены, запускают льготную ипотечную программу для новостроек под 6,5% годовых и окружают онлайн-покупателей трогательной заботой. Наконец, клиента не может не радовать тот факт, что, приобретая квадратные метры, он сохраняет рублевые сбережения.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Редакция «Портала по недвижимости MetrInfo.Ru» обсудила с экспертами, как можно сегодня выиграть от покупки квартиры.

Держат цены на каменных плечах

Чтобы понять, что будет с ценами на жилье, вспомним, что случилось на рынке недвижимости этой весной. «Вторая половина марта завершилась шоковыми новостями для российской экономики – рубль «просел» в результате срыва договоренностей по ОПЕК и ценовой войны на рынке нефти», - отмечает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Реакция покупателей не заставила себя ждать: они рванули на рынок, спасая рублевые сбережения и опасаясь повышения ипотечных ставок. Хотя по оценке Романа Лябихова, генерального директора ГК Атлант, «это было «ускорение» покупки уже существующего круга потребителей, а не выход на рынок новых покупателей». В частности, среди них оказалось много инвесторов. Тем не менее, март показал прирост спроса и продаж, по данным «БОН ТОН» - на 23%.

Застройщики тоже отреагировали, некоторые попытались «вздернуть» цены. Как разъясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», компании, перешедшие на эскроу-счета и проектное финансирование «в текущей ситуации продавать по любой цене не заинтересованы. Строительство финансируется банками, от продаж никто не зависит, а продажи по текущим ценам - риск из-за общей ситуации в экономике и из-за колебаний курса доллара в том числе. По этой причине многие девелоперы подняли цены – кто-то практически до «заградительных» показателей, другие отменили все действующие скидки, третьи не спешат выводить новые объемы, четвертые переносят старт продаж, а кто-то предоставляет рассрочку, но со значительной наценкой к действующей стоимости». Впрочем, как утверждают другие комментаторы, те, кто резко поднял ценники, были вынуждены сдать назад. И в основном цена в марте росла по мере строительной готовности проектов.

В итоге мы все-таки имеем рост цен на квартиры в новостройках в марте. По статистике «БОН ТОН», СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) в московских проектах комфорт-класса прибавила 1,5%, но в трети проектов произошло увеличение до 4%, а в 17% проектов – удорожание до 6%. Бизнес-класс показал прирост СВЦ на 4,2%. В Новой Москве произошло удорожание за месяц, превышающее 3%. По данным компании «Метриум», за март средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках массового сегмента возросла на 2,3%.

Но наступил апрель, наверное, самый необычный месяц в этом году, - и покупатели «самоизолировались». «Продажи резко сократились, поэтому повышение цен не имело никакого смысла, - подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Сейчас в целом застройщики стараются сдерживать изменения стоимости квадратного метра». По оценке Жанны Шевченко, директора по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент», около трети застройщиков не спешат с пересмотром стоимости квадратного метра. В самой компании было принято принципиальное решение отказаться от планового повышения цен во всех своих проектах, в том числе и в московском комплексе апартаментов бизнес-класса «Донской квартал».

О решении заморозить цены на квартиры в экспозиции рассказывает и Олеся Кошкина, коммерческий директор AFI Development. Сделано это было в первые дни после снижения курса рубля, но потом цены на квартиры скорректировались вслед за рынком. Портфель жилых проектов AFI Development включает ЖК Silver (Свиблово, цена метра 224,5 тыс. руб. в среднем), жилые кварталы бизнес-класса «Резиденции Архитекторов» (м. Электрозаводская, 281 тыс. руб.), «Резиденции Композиторов» (м. Павеленцкая, 267 тыс. руб.) ЖК «Одинбург» в г. Одинцово (124 тыс. руб.), а также ЖК «Сиреневый парк», который реализуется под управлением компании (м. Бульвар Рокоссовского, 198,8 тыс. руб.).

Компании можно понять – их затраты растут. «У застройщиков есть своя небольшая дельта, которой они могут компенсировать ущерб от колебаний курса валют, многие инженерные узлы и оборудование заказано по старым ценам и готовится к поставке, но, к сожалению, говорить о том, что застройщики смогут долго сдерживать рост цен, не приходится», - считает Александр Коваленко, коммерческий директор «РКС Девелопмент». «В первую очередь подорожание коснулось высокобюджетного сегмента, где велика доля импорта – это лифты, элементы фасадов и т. д. Массовые новостройки пострадали в меньшей степени: цены выросли только на металл и инженерию» - дополняет Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»).

Итак, в результате падения рубля себестоимость строительства увеличилась. И уж по крайней мере снижать цены застройщики не планируют. «Пока застройщики держат цены на прежнем уровне. Скорее всего, в ближайшее время ситуация не изменится. Опыт прохождения кризисов у многих застройщиков есть, и он показывает, что резкое изменение цен работает плохо, - комментирует Кирилл Храпов, директор по продажам Группы «Самолет». - Снижать цены девелоперы не могут – доходы в сегменте массового жилья и так невысокие и более эффективно - сократить объемы строительства, чтобы привести предложение в соответствии со спросом. Поэтому серьезных изменений в ценовой политике девелоперов мы не ожидаем».

Что будет дальше? Рынок может взбодрить льготная ипотека с государственной поддержкой, где базовая ставка составляет 6,5%. Продлится она с мая по ноябрь, максимальная сумма кредитования для проектов Москвы и Московской области - 8 млн рублей. И тогда те из потенциальных покупателей, кто сохранил работу, наверняка захотят воспользоваться новой государственной программой. Кроме того, надо иметь в виду, что жилья на рынке становится меньше. «Весь последний год объём ввода новых проектов сокращается, а в связи с текущей ситуацией – выход новых проектов сейчас под большим вопросом, - говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». Это аргументы в пользу повышения цен. Но есть и сильный аргумент против – это материальное положение покупателей, которое коронавирус сильно подкосит.

С большой долей вероятности мы можем предположить, что цены в качественных проектах будут «держаться» и дальше, что на руку покупателям. «Сейчас еще оптимальное время для покупки недвижимости, когда есть большой выбор и привлекательная цена даже с учетом ипотеки», - говорит Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК. Кроме того, многие застройщики предлагают скидки, особые условия сделки, собственные программы со сниженной ставкой и ипотечными каникулами (к этой теме мы еще вернемся ниже). То есть, условия для покупки – вполне лояльные.

Еще важный момент: помимо того, что у покупателя с приобретением нового жилья решается главный жизненный вопрос – квартирный, он сохраняет деньги.

Сохранить деньги и в перспективе заработать

Правда, надо понимать, что эффект от вложений в недвижимость не мгновенный, он в будущем. «Проект может строиться дольше, рост цен может оказаться ниже планируемого, и так далее. Однако, если говорить о долгосрочной перспективе, недвижимость, на мой взгляд, надежное вложение. Если оглянуться на всю историю современного рынка недвижимости, то мы увидим, что жилье только дорожает. А «проседание» цен бывает кратковременным», - заключает Роман Лябихов (ГК Атлант).

Если мы покупаем квартиру в новостройке на ранней стадии строительства, то зарабатываем на росте строительной готовности. По мнению Марии Литинецкой («Метриум»), рост цен в ликвидных проектах в долгосрочной перспективе продолжится, то есть заработать больше 10-12% годовых вполне можно, а то и больше, ведь в некоторых комплексах «квадрат» за 2-3 года реализации подорожал на 40-60%. И как дополняет Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District), ни в какой другой российской отрасли такого роста нет, за исключением совершенно волатильных активов, скажем, криптовалют. Но это очень специфические инвестиции.

Если говорить о безопасности вложений, то напоминаем, что переход на эскроу-счета и банковское проектное финансирование гарантирует покупателю возврат его средств. Как разъясняет Ксения Юрьева, деньги на эскроу-счетах страхуются по закону о долевом строительстве. Сейчас новые проекты финансируют банки, поэтому строительство не зависит от колебаний спроса – независимо от кризиса средства в проект будет направлять банк, поэтому даже если вы станете единственным покупателем квартиры в жилом комплексе, вы все равно получите от него ключи.

Единственный риск, который отмечает Мария Литинецкая («Метриум») связан со сбытом приобретенной ранее квартиры, ведь спрос сократится. Однако московское жилье в долгосрочной перспективе останется так или иначе востребованным в силу более высоких доходов в этом регионе, а также внутренней российской миграции.

После восстановления экономики продолжат зарабатывать и инвесторы, приобретающие жилье для сдачи в аренду. Так, покупка за 7,5 млн руб. 30-метрового апартамента «евроформата» с дизайнерской отделкой в строящемся комплексе «Донской квартал» (10 минут от станции метро Тульская) для последующей сдачи в аренду на пять лет обеспечит собственнику максимальную доходность в 13-16% годовых, приводит пример Жанна Шевченко («Страна Девелопмент). Чистый доход составит 4,5 млн руб. с учетом затрат на покупку бытовой техники и мебели, ежегодного налога на имущество и обязательных эксплуатационных платежей. С момента старта продаж стоимость кв. м в комплексе уже выросла на 15% и на столько же увеличится стоимость приобретенного апартамента — около 1 млн руб. «В случае продолжения экономического спада доходность возможна ниже расчетной, но кризис закончится, а принимать решение о том, как жить дальше следует уже сегодня», - делает вывод эксперт. А в семейном квартале «Мир Митино» (м. Пятницкое шоссе) продаются готовые апартаменты площадью 41 кв. м за 5,7 млн рублей. По подсчетам Игоря Козельцова (УК «Развитие»), при арендной ставке около 35 тыс. рублей в месяц годовая доходность составит около 7-8% годовых.

Квартиры и вклады: кто кого

Если сравнивать вложения в недвижимость и хранение денег на банковских вкладах, то квадратные метры выигрывают. Даже у валюты, которая выросла на фоне нефтяной войны. Сегодня «задумываться о переводе сбережений в валюту уже поздно, надо было покупать ее в феврале», - замечает Кирилл Храпов (Группа «Самолет»). Эпидемия пройдет, спрос на нефть начнет восстанавливаться, и наши комментаторы сомневаются, что иностранная валюта может еще существенно вырасти.

Но между прочим, обладатели накоплений в валюте заметную выгоду от приобретения недвижимости могут ощутить уже сейчас. «Если у покупателя долларовый капитал, то сейчас из-за роста курса он может купить больше квадратных метров либо с существенным дисконтом. Например, при покупке двухкомнатной квартиры площадью 65 кв. м в комфорт-классе (в среднем, 170 тыс. рублей за 1 кв. м) можно сэкономить около 2,2 млн рублей», - советует коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

Что касается рублевых депозитов, то ставки по ним низкие (около 5% годовых), недвижимость способна обеспечивать доходность куда выше.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Квартиры от 6,2 млн. Скидки до 5%. От 37,9 м2. Высокие потолки. Квартиры с отделкой и без отделки. Метро рядом. Московская прописка. от 6,2 млн руб. Узнать телефон

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development по нашей просьбе сравнил суммы, которые заработает покупатель квартиры и обладатель банковского вклада за два года. Стоимость однокомнатной квартиры в третьем корпусе ЖК «Румянцево-Парк» в Новой Москве сейчас составляет 5 162 640 руб. А через два года, в апреле 2022 года эта же квартира по оценкам риелторов может стоить уже порядка 6 400 0000 руб. Разница получатся 1 238 000 рулей. Согласно нехитрым подсчетам – годовая доходность составит практически 12%! Если же дождаться окончания строительства дома Д3 и ввода его в эксплуатацию, чтобы продать квартиру по договору купли-продажи, а не по договору уступки, доходность составит еще больше. Теперь давайте рассмотрим вариант вклада в самом популярном в России банке. На сегодня наиболее привлекательный процент по вкладу - 4,48% годовых. Благодаря калькулятору на сайте банка, делаем расчёт: за те же два года при сумме вложения в 6 млн рублей, вы получите 537 274 рублей. В итоге, очевидно, что вложение в качественную новостройку выгоднее в два раза.

Сделки онлайн на со скидками

Теперь вопрос – как купить? Несмотря на то, что офисы продаж компаний закрыты, сделки на первичном рынке ушли в интернет. Застройщики и банки за время карантина существенно подтянули дистанционное управление, задействовали необходимые платформы и сервисы. «Технологии позволяют свести до минимума количество операций, требующих личного визита, - рассказывает Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Sezar Group. - Мессенджеры и презентационные материалы позволяют оказывать любые консультации в дистанционном режиме. У нас накоплена хорошая база видеоматериалов, в распоряжении менеджеров, в том числе, технические презентации, их адаптированные для восприятия версии, есть альбомы потенциальных планировочных решений, он-лайн 3D модели комплексов — все, что позволяет без визита на объект составить полное представление о качестве решений. Технические процессы также решаемы: документы доставляются курьерами, встреча в банке при условии правильной организации сводится к оперативному визиту без ожиданий». «Если покупатель получает полное представление о локации и проекте, что несложно, с учетом современных технологий, главный момент выхода на сделку –психологический», - дополняет Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty.

Отважных онлайн-покупателей сегодня стимулируют бонусами. В частности, в проектах компании RDI услуга бронирования по интернету обходится на треть дешевле, - говорит Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI. Новостройки RDI - ЖК «Южное Видное» в городе Видное (стоимость метра в среднем 85 тысяч рублей), ЖК «Южная Долина» в поселке Мещерино, мкр. Южные горки (84 тысячи), ЖК «Загородный квартал» в Химках (91 тысяча). При онлайн бронировании недвижимости в проектах ГК ФСК действует скидка до 150 тыс. рублей. Проекты компании - ЖК «Настроение» (МЦК Ростокино, цена метра – от 152, 5 тыс. руб.), ЖК «Поколение» (р-н Отрадное, от – 157, 8 тыс. руб.), ЖК «Рихард» (м. Полежаевская, от 206 тыс. руб.), ЖК «Сколковский» (Одинцовский р-н, от 104 тыс. руб.), ЖК «Датский квартал» (м. Медведково, от 104,6 тыс.).

В проектах Группы «Самолет» максимальная сумма скидки, которую может получить покупатель, прошедший все этапы дистанционной сделки - 160 тысяч рублей, она суммируется с текущими акциями и специальными предложениями. Группа «Самолет» реализует 9 проектов, которые находятся на различных стадиях строительства: «Новоданиловская, 8» (м. Тульская), «Спутник» (Одинцовский район Подмосковья), «Остафьево» (Новая Москва), «Пригород Лесное» (Ленинский район), «Алхимово» (Новая Москва), «Большое Путилково» (Красногорск), «Люберцы», «Квартал Некрасовка» и «Томилино Парк» (Люберцы). Стоимость квартир начинается от 2,6 млн. рублей.

Во всех своих проектах ГК Атлант предоставляет услугу по электронной регистрации сделок, и в течение периода самозоляции оплату электронной регистрации компания берет на себя. Среди проектов компании - микрорайон «Лобня Сити» в одноименном подмосковном городе (стоимость квартиры в микрорайоне – от 2,2 млн рублей), микрорайон «Город Счастья» в Домодедово (цена объекта – от 2,5 млн рублей), ЖК комфорт-класса «Лидер Парк» в Мытищах (стоимость – от 2,4 млн рублей).

Беспроцентные рассрочки

Купить квартиру в рассрочку под 0% можно в ЖК «Настроение» от ГК ФСК, на северо-востоке Москвы на границе Ярославского и Ростокинского районов, рядом с парком «Лосиный остров». Спецпредложение распространяется на квартиры, реализуемые с использованием счетов-эскроу. Покупателю нужно внести первоначальный взнос в размере 25% от стоимости квартиры, остальную сумму клиент может заплатить в 2021 году, за 4 месяца до сдачи корпусов в эксплуатацию.

Беспроцентная рассрочка на 6 месяцев предлагается и в ЖК «Румянцево-Парк» от Lexion Development.

В проектах Glincom комплексе апартаментов и таунхаусов ApartVille (Дмитровское шоссе, 81) и клубном доме премиум-класса Sinatra (Большой Тишинский переулок, 38) сейчас действует беспроцентная рассрочка до конца 2020 года при первоначальным взносе 40% от стоимости лота.

Сниженные ставки и отмененные проценты

Компании запускают программы с льготными ставками, как от государства, так и «от застройщика». Так, покупатели квартир в проектах комфорт-класса ГК «Основа» в Москве и Подмосковье могут приобрести квартиры по сниженной ипотечной ставке 6% годовых в Промсвязьбанке. Минимальный размер первоначального взноса составляет 20%, а максимальная сумма кредита – 8 млн рублей. Кредит выдается на срок от 3 до 20 лет.

Кроме того, вместе с банком ВТБ компания запустила совместную программу субсидирования ипотечных ставок в ЖК «Гоголь парк» в Люберцах у станции метро «Лухмановская» (стоимость предложения стартует от 3,5 млн рублей) и ЖК «Парад планет» в Королеве, готовый и введенный в эксплуатацию (от 2,7 млн руб). Покупатели могут приобрести квартиры в ипотеку по ставке от 4,1% годовых. Такое предложение, действует в первом корпусе ЖК «Гоголь парк», а в ЖК «Парад планет» ставка при покупке любой свободной квартиры в комплексе стартует от 4,8%. При этом размер первоначального взноса должен составлять не менее 30% для «Гоголь парка», и не менее 20% в ЖК «Парад планет».

С 20 апреля доступна ипотека по ставке 6,5%, которая действуют на все квартиры в комплексе ЖК «Румянцево-Парк». «Минимальная стоимость квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» составляет 4 млн рублей. Таким образом, первоначальный взнос составит 800 тыс. рублей, а сумма кредита - 3,2 млн рублей со ставкой 6,5% годовых на весь срок кредитования. Можно выбрать комфортную трехкомнатную квартиру евроформата площадью 57,1 кв. м с просторной кухней-гостиной в 20 кв. м и двумя изолированными спальнями. Стоимость такой квартиры с учетом скидки от застройщика составляет 7,5 млн рублей. Первоначальный взнос составит 1,5 млн рублей, а сумма кредита – 6 млн рублей. Если у потенциального заемщика имеется на руках первоначальный взнос более 20%, то он может позволить себе квартиру гораздо большей площади. Главное условие, чтобы сумма кредита не превышала 8 млн рублей», - комментирует Алексей Лухтан (Lexion Development). Есть программа субсидированной ипотеки от застройщика. В ЖК «Румянцево-Парк» это ставка в размере 5,1% (специальная программа с Банком ВТБ). Программой могут воспользоваться покупатели только на определенный пул квартир в комплексе.

ГК ПИК недавно объявила о запуске совместной с банком ВТБ программы «Берем проценты на себя». «По условиям программы в момент заключения договора будет зафиксирована отмена процентов в рамках программы «Берём проценты на себя» в момент заключения договора будет зафиксирована честная отмена процентов за период до конца 2020 года, без переноса на более позднии? срок. С 17 апреля в рамках этой программы клиенты ПИК могут получить ипотечный кредит со ставкой 6,5% на весь срок кредитования», - комментирует Людмила Матвеева, директор по маркетингу и рекламе ПИК.
Приобретателям квартир в ЖК «Рихард» с привлечением ипотеки компания ГК ФСК оплатит проценты за первые шесть месяцев пользования кредита. Первоначальный взнос должен быть не менее 35% от всей суммы. В ЖК «Датский квартал» компания также оплачивает проценты за первые шесть ипотечных месяцев.