Новые станции метро – 2020: покупаем квартиры поблизости

Как открытие станций скажется на ценах на новостройки и вторичный рынок в близлежащих районах? С этим вопросом «Интернет-портал по недвижимости Metrinfo.Ru» обратился к экспертам.

Если говорить о первичном рынке, то застройщики закладывают в цены «фактор метро» во время строительства. Они «учитывают развитие транспортной инфраструктуры окружающей локации ещё на этапе разработки стратегии реализации и продвижения проекта. Конечно, это отражается в ценообразовании», — поясняет Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН.
И как дополняет Федор Ушаков, директор по продажам AFI Development, повышение цен в новостройках происходит более планомерно и предсказуемо. Более того, застройщики охотно информируют клиентов о ближайшем повышении цены, чтобы покупатели не опасались в день открытия новой станции метро увидеть совершенно другие цены на сайте выбранного объекта.

По подсчетам Екатерины Тейн, сейчас при открытии новой станции метро рядом с новостройкой возможен незначительный рост цен на квартиры, порядка 2−3%. При этом зачастую такой рост может быть связан в том числе с высокой стадией готовности, а не только с улучшением транспортной доступности объекта.

Но это общее правило для рынка, так сказать, теория. На деле районы Москвы отличаются друг от друга, и где-то повышения цен может вообще не произойти, а где-то оно может быть очень даже заметным.

Если говорить о юго-восточном отрезке БКЛ (Авиамоторная, Лефортово, Электрозаводская), то прилегающие к нему локации характеризуются вполне приемлемой транспортной доступностью, — комментирует Федор Ушаков (AFI Development). Открытие БКЛ здесь — это скорее дополнительный комфорт, вариативность маршрутов, возможность выбора вида транспорта. Соответственно, говорить о резком повышении цен не приходится, скорее всего здесь будет наблюдаться положительная динамика в рамках рыночных показателей и, возможно, оживление спроса.

Примерно то же можно сказать и о станции метро Нижегородская Некрасовской линии. Как рассказывает Екатерина Тейн (ПСН), застройщики проектов, расположенных вблизи станции, изначально заложили в цену наличие метро в пешей доступности. Но рядом еще в 2016 году открыли стацию Нижегородская Московского центрального кольца (МЦК), которая аккумулировала основной пассажиропоток до момента открытия станции метро. И это снизило эффект от открытия новой станции метро, в результате — снижение прироста цены на проекты в момент открытия.

Однако в районах, где своих станций метро практически не было или они были далеко, ситуация иная. Яркий пример, который приводит Сергей Ковров, руководитель отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», это Хорошево-Мневники, где открытие станции БКЛ Улица Народного Ополчения, по мнению эксперта, может поднять цены на 5−10% в жилых комплексах поблизости.

Отдельная песня — владельцы квартир на вторичном рынке. Эксперты отмечают, что они поднимают цены импульсивно и «добавка за метро» может быть выше, чем у девелоперов.

Тут необходимо небольшое замечание от нашей редакции. Всё, о чем говорят эксперты — действительно для обычной и предсказуемой ситуации в стране и в экономике. Сейчас же ситуация неординарная. Мы все находимся практически на карантине, в самоизоляции. Сколько это продлится, никто не знает, но видимо, надо готовиться к месяцам двум как минимум. Покупателей стараются перевести в онлайн-пространство, но спрос наверняка серьезно просядет, и в данном случае поднимать цены «потому что метро» вряд ли уместно. Так что, как говорится, будем наблюдать. Впрочем, темы статьи коронавирус не отменяет, поэтому — подробнее о новых станциях и новостройках.

Итак, повторимся, здесь открылись станции Нижегородская (с пересадкой на МЦК и в 2023 году — на Большую кольцевую линию), Стахановская, Окская, Юго-Восточная. Это второй участок Некрасовской ветки, а первый — от станции Некрасовка до Косино, — запустили в июне 2019 года. Таким образом, Некрасовская линия полностью заработала, на схемах её цвет — розовый. В тот же день были открыты и две соседние, соединенные с «розовой веткой» станции юго-восточного участка БКЛ — Лефортово и Авиамоторная. И до окончания строительства новых станций БКЛ, поезда по Некрасовской линии будут ходить между станциями Некрасовка и Лефортово

Открывавший станции «розовой ветки» мэр столицы Сергей Собянин заявил, что со вводом ее второго участка пассажиры сэкономят на дороге до 30 минут в день, уменьшится нагрузка на Рязанский и Лермонтовский проспекты, Носовихинское шоссе. Метро станет ближе для миллиона человек, проживающих на юго-востоке города — в Рязанском, Нижегородском районах, в Выхино-Жулебино, Косино-Ухтомском, Текстильщиках, Некрасовке, Кузьминках, Люберецах, они без пересадок могут доехать почти до центра Москвы.

Некрасовская линия станет дублером юго-восточного радиуса Таганско-Краснопресненской линии, который сейчас перегружен. Разгрузятся такие станции метро, как Лермонтовский проспект, Выхино и Рязанский проспект.

Ожидаются и другие улучшения. Например, в Нижегородском районе запланировано открытие пересадочного узла Рязанская (ТПУ), который объединит метро, пригородные поезда, автобусные и троллейбусные маршруты, перехватывающие парковки — жителям будет удобно пересаживаться с метро на МЦК, железнодорожный и наземный транспорт.

Также в районе построят крупный автомобильный путепровод через пути МЦК, который соединит Лефортово и Нижегородский районы и заметно снизит загруженность дорог.

По оценке генерального директора агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой для Нижегородского, Рязанского и Выхино-Жулебино, расширение сети метрополитена кардинальных перемен не принесет. В этих районах, напомним, и до этого метро было, но, безусловно, благодаря «дополнительным» станциям, жителям юго-востока станет удобнее и легче, и, главное — быстрее передвигаться.

Наталия Кузнецова («БОН ТОН») отмечает несколько проектов на расстоянии до 2 км от новых станций. К сегменту комфорт относятся «Кварталы 21/19». Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в зависимости от вида отделки варьируется от 174,7 до 248,3 тыс. рублей. Комплекс строится поблизости от станции Стахановская.

Также в поле зрения эксперта попали проекты комфорт-класса Balance и «Михайловский парк», расположенные поблизости от станции Окская. СВЦ — 203,6 и 164 тыс. рублей за квадратный метр соответственно.

Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет Недвижимости») называет еще два объекта около метро Окская — ЖК «Михайлова, 31» и ЖК «Счастье на Волгоградке». Представленные объекты будут находится в 1−1,5 км от данной станции, в то время как сейчас до ближайших станций Таганско-Краснопресненской линии — 2−2,5 км. По данным нашего портала MetrInfo.Ru, средняя цена метра в ЖК «Михайлова, 31» — 210 тысяч рублей, в ЖК «Счастье на Волгоградке» — 219,5 тысяч.

В 5 минутах ходьбы станции Нижегородская расположен жилой квартал SREDA — проект комплексного освоения территории от Группы ПСН. Первая и вторая очереди жилого квартала SREDA построены и введены в эксплуатацию. Всего в квартале построено 16 жилых корпусов от 5 до 29 этажей. Архитектурная концепция проекта разработана испанским бюро Ricardo Bofill Taller de Arquitectura (RBTA), ландшафтный дизайн — британским бюро Gillespies.

Сегодня в ЖК SREDA представлены последние квартиры в проекте. Стоимость начинается от 7,3 млн руб. за студию площадью 31,4 кв. м. Трёхкомнатную квартиру площадью 94,1 кв. м. можно приобрести за 17,3 млн руб.

Большое кольцо называют самой масштабной «метростройкой» в истории московской подземки. БКЛ должно сделать передвижение пассажиров более удобным и быстрым. Проще говоря, — облегчить жизнь гражданам, которые едут до «обычной» Кольцевой линии и вынуждены делать двойную пересадку, чтобы достичь нужной станции на радиальной ветке по соседству.

«Путь от Сокольников до Электрозаводской сейчас занимает 25 мин., а после открытия БКЛ можно будет сэкономить 15 мин. на дорогу. Если представить, что это путь от работы до дома, то экономия времени — 30 минут в день», — поясняет Федор Ушаков (AFI Development).

Кольцо вводится участками: первый, включавший станции Деловой центр, Шелепиху, Хорошевскую, ЦСКА и Петровский парк, открылся в 2018 году.

В марте 2020-го года открылись станции на юго-восточном отрезке БКЛ — Авиамоторная с пересадкой на Калининскую ветку и Лефортово. В этом году планируют запустить Электрозаводскую (Рубцовскую) на том же юго-восточном участке, а на западном — Улицу Народного ополчения и Карамышевскую.

Новая станция Лефортово для одноименного района имеет большое значение: прежде жителям приходилось добираться до ближайших станций (Авиамоторной Калининской линии или Электрозаводской Арбатско-Покровской ветки) наземным транспортом.

В непосредственной близости от станции Лефортово возводится третий корпус ЖК «Лефорт». На данный момент по информации «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в продаже находится около 40 квартир без отделки площадью от 37,7 до 123 кв. м., цена варьирует от 195 до 251 тыс. руб. за кв. м. Цена на однокомнатные квартиры начинается от 8,6 млн руб., двухкомнатные — от 13,6 млн руб., трехкомнатные — от 18,1 млн руб., четырехкомнатные — 24,4 млн рублей. Средний бюджет — 19 млн рублей.

Также в зону влияния этой станции попадает ЖК бизнес-класса Bauman House, рассчитанный на 342 квартиры, в продаже осталось около 90 лотов, цена варьируется от 254 до 314 тыс. руб. за кв. м, стоимость однокомнатных квартир начинается от 13,1 млн руб.

В районе Хорошёво-Мнёвники до последнего времени «своими» были станция метро Октябрьское поле и станция МЦК Хорошево и Зорге. Они находятся на удалении — на восточной границе района. Скоро должны открыться станции Улица Народного Ополчения, Карамышевская и в 2021 году - станция Мнёвники.

Карамышевская и Мневники располагаются в пойме Москвы-реки в природоохранной зоне, а в жилом секторе — Улица Народного Ополчения. В семи минутах ходьбы расположен проект Концерна «КРОСТ» Wellton Towers — комплекс небоскребов, возводимый в рамках комплексной реконструкции 75 квартала Хорошево-Мневников. ЖК расположен на территории квартала Wellton Park. Это три корпуса от 48 до 58 этажей плюс кафе, рестораны, студии красоты и спорта, магазины, школы, детские сады на территории. Монолитные работы закончены, ведутся отделочные. По данным пресс-службы концерна «КРОСТ», в продаже представлены квартиры от 28 до 122 кв. м., стоимостью — от 8,3 до 33 млн рублей.

Другая новостройка Концерна «КРОСТ» рядом со станцией Улица Народного ополчения (12 минут ходьбы) — ЖК бизнес-класса Union Park с обширной инфраструктурой — от ресторанов и магазинов до социальных и медицинских учреждений. Это проект комплексной реконструкции 82 квартала района. Часть домов построена, часть — на стадии строительства. Этажность переменная — от 22 до 31. В продаже квартиры от однокомнатных до 5-комнатных квартир площадью от 37 до 143 кв. м. Стоимость варьируется от 8,9 млн до 47 млн рублей.

На чуть большем удалении от станции расположился «Городской квартал BIG TIME» — жилой комплекс бизнес-класса от компании TEKTA Group. Это три монолитных дома (21 этаж) на едином стилобате с детским садом подземным паркингом. Набор квартир: от студий (24,5 — 29) до четырехкомнатных 81−102,8 кв. м). Средние цены, по данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости» соответствуют 229 тыс. руб. за метр.

В Басманном районе, который скоро должен обогатиться станцией Электрозаводская (Рубцовская), компания AFI Development строит один своих знаковых проектов — МЖК «Резиденции Архитекторов». Он располагается между Большой Почтовой улицей и Рубцовской набережной. Сейчас самая близкая к комплексу станция метро — Электрозаводская (Арбатско-Покровская линия). Будущая станция откроется совсем рядом с проектом.

Кирпично-монолитные здания квартала имеют различную этажность: есть 5-, 9- и 16-этажные строения. Общее число корпусов — 16, в том числе 3 корпуса, где представлены апартаменты (к.8, 14, 15). Корпуса 13 и 16 — офисные помещения. Внутренняя инфраструктура включает все необходимое от торгово-офисных комплексов до арт-пространства. В продаже суммарно представлено примерно 680 квартир и 292 апартамента. Диапазон площадей — от 52 до 147 кв. м, апартаментов — от 25,5 до 61,9 кв. м. Стоимость квартир — от 15,4 до 39 млн, апартаментов — от 6,8 до 15,5 млн.

С другими проектами в этих локациях вы можете ознакомиться в таблице от агентства недвижимости «БОН ТОН».

Большое кольцо: заглянем в будущее

В следующем 2021 году на БКЛ должен заработать участок от Каширской до Улицы Народного ополчения. В 2022−23 годах должно быть введено наибольшее число станций, завершить работы власти планируют в 2026 году. С помощью Сергея Коврова, руководителя отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», мы заглянем в ближайшее будущее Большого кольца.

Фили-Давыдково, Очаково-Матвеевское и Можайский районы — это довольно привлекательная территория, до последнего времени обделенная достаточным количеством станций метрополитена. Но здесь должны открыться в 2021 году станции БКЛ Аминьевское шоссе и Давыдково. Значит, должна улучшится транспортная доступность проектов вдоль Аминьевского шоссе: ЖК Westerdam, со средней стоимостью метра 209 тыс. руб., ЖК «Огни»/ «Событие» и ЖК «Крылья» — 250 тыс. руб. ЖК «Небо» и «Клубный дом Река» — 310 и 484 тыс. руб. соответственно.

Чуть больше километра от станции метро Давыдково — до премиального ЖК «Городские резиденции SPIRES». Он состоит из трех монолитных корпусов 13−18−20−22−25−26 этажей и трехэтажных вилл. Набор квартир — 1−2-3−4-5-комнатные от 38 до 268 кв. м. Имеются пентхаусы с дровяными каминами, квартиры с отдельным входом и патио, с террасами, лофты с потолками 5,9 м. Средняя стоимость метра — 494 тысячи рублей.

В районе Нагатинский Затон в 2023 году откроются станции БКЛ Нагатинский Затон и Кленовый бульвар. Здесь строится ЖК «River Park», где представлены как квартиры, так и апартаменты. Квартиры доступны в среднем по 239 тыс. руб. за кв. м, апартаменты дешевле на 22% - 184 тыс. руб. В пешей доступности от будущей станции расположен и ЖК бизнес-класса «Nagatino I-Land». ЖК включает корпуса переменной этажности (5−22), паркинг и кладовки на подземном этаже. Запроектированы медцентр, SPA, супермаркет, коммерческая школа и детские сады. Выбор квартир — от студий до четырехкомнатных, в том числе с окнами от пола до потолка, с европланировками, имеются лоты с мастер-спальней, квартиры с отдельными входами, патио и террасами. Средняя стоимость — около 237 тысяч рублей за квадратный метр.

Открытие в составе БКЛ станции Зюзино способно в серьёзной степени улучшить транспортную доступность локации на пересечении Севастопольского проспекта и улицы Каховки, хотя в данный момент здесь отсутствует новое строительство. Планируется, что станция заработает в 2021-м году.