Большая квартира для большой семьи: есть варианты за 6, 9 и 11 млн рублей

По данным Сергея Коврова, руководителя отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», наибольшую долю от общего предложения многокомнатные квартиры (от 80 кв. м) занимают в Москве в пределах МКАД – 5,5%. В Новой Москве их всего 2,2%, а в Подмосковье - только 0,6%. Квартиры с евро-планировками (три комнаты плюс кухня-гостиная) составляют не более десятой части от всех многокомнатных квартир в Москве, более широко они представлены в Подмосковье (12,5%). В Новой Москве только 2% многокомнатных квартир продаются с евро-планировкой.

Доля «многокомнаток» зависит и от уровня жилого комплекса: чем дороже и престижнее дом, тем больше в нем представлено просторных лотов. По статистике «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в бизнес-классе Москвы 7,7% квартир имеют 4 и более комнат, а в комфорт-сегменте это 2,6%. В элитных проектах каждая пятая квартира отвечает данному формату. Более того, как указывают опрошенные эксперты, в дорогих элитных проектах многокомнатные квартиры нередко могут занимать даже половину от объема представленного в комплексе жилья. В Новой Москве, в бизнес и комфорт-проектах такая доля равна 5,3 и 2,8 % соответственно (данные НДВ).

Примеры отдельных комплексов подтверждают статистику: в ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» от компании Lexion Development (Новая Москва), доля четырехкомнатных квартир составляет около 3% от всего количества предложения. А в ЖК «Ново-Молоково» от RDI (9 км. от МКАД по Каширскому шоссе) было спроектировано четыре 4-комнатные квартиры.

К слову, если покупатель так и не найдет подходящей для его семьи квартиры, то ему стоит рассмотреть варианты с объединением соседних лотов: сегодня многие застройщики закладывают в проект такую опцию. Как сообщает первый заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ» Марина Любельская, во всех проектах компании возможно объединение квартир, в том числе и в ЖК «Новая звезда» в Новой Москве.

В базовом решении проектов ЖК комфорт-плюс класса «Рассказово» (Новая Москва) и ЖК бизнес-класса «Династия» (м. Полежаевская), все квартиры «потенциально объединяемые», - замечает Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Sezar Group. По оценке эксперта, в комфорт-плюс классе доля квартир, приобретаемых с целью объединения, составляет 8%, а в бизнес-классе - 35%.

Тем не менее, несмотря на не слишком богатое предложение, выбирать семейную квартиру нужно со знанием дела – чтобы она была не просто большой, но и правильно организованной для жизни. Обычно, как поясняет Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, люди покупают такое жилье, когда проект находится на завершающей стадии строительства. То есть, квартиру можно посмотреть «вживую», походить по ней, пощупать стенки, посмотреть, - что и как.

Площади и зонирование

Многокомнатность всегда подразумевает солидный метраж – во всех классах жилья. Но, как обращает внимание коммерческий директор Glincom Иван Татаринов, если в массовом сегменте четырёхкомнатная квартира обычно не более 110 кв. м, то в «премиуме» её площадь может составлять 130-150 кв. м, в элитном классе — 150-200 кв. м. У НДВ диапазоны метражей пошире: в комфорт-классе - от 80 до 150 кв. м, в бизнес-классе – от 100 до 350 кв. м, а в элит-классе – от 120 и до 600 кв. м (может быть и больше).

Важный аспект, на который стоит обратить внимание – грамотное разделение пространства на приватное и общественное. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE приводит пример рациональной планировки в городском квартале «Ривер Парк» (м. Коломенская): в четырехкомнатной квартире площадью 115,8 кв. м выделяется общественное пространство (кухня, гостиная, холл с отдельным санузлом и гардеробной) и приватное (спальни, ванная комната и гардеробная).

В ЖК «Серебряный фонтан» у м. Алексеевская от Группы «Эталон» есть многокомнатные квартиры, где спальня хозяев, ванная комната и дополнительная комната с большим окном под кабинет или гардеробную объединены в мастер-блоки. Аналогичным образом можно выделить детскую зону, объединив в один блок детские спальни.

Общественная зона с объединенной кухней-гостиной является доминирующей по площади во всей квартире, - замечает Александр Лагутов, директор департамента разработки продукта Sminex.

На взгляд Алексея Перлина, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» в большой квартире должно быть своеобразное «место силы», то есть комната, где члены семьи будут проводить много времени вместе. Лучше, конечно, сделать таковой кухню-гостиную. Ее площадь, по мнению генерального директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой, должна быть никак не менее 19-20 кв. м. Например, в ЖК «Румянцево-Парк» площадь кухни-гостиной - 34,2 кв. м.

Но вообще-то не все покупатели и девелоперы в восторге от евро-вариантов. Так, Булат Шакиров, управляющий директор Optima Development, считает, что в планировке гостиных необходимо закладывать возможность создания полностью изолированной зоны кухни.

Комнаты и санузлы

Комнаты должны быть изолированными – другие варианты сегодня не обсуждаются. Каждый член семьи должен иметь автономное пространство, это необходимое условие для комфортных отношений в большой семье, - говорит Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI.

В современных больших квартирах (в премиальном сегменте это обязательно) предусматривается мастер-спальня для родителей, - индивидуальное жилое пространство, которое, кроме спальни, включает отдельную ванную комнату, гардеробную или компактную детскую для младенца. Мастер-спальни запроектированы в ЖК уровня преимум «Прайм Парк» от компании Optima Development, причем в «родительской» ванной ставятся две раковины для умывания. Впрочем, формат мастер-спален проник сегодня и в демократичный сегмент.

В квартирах площадью более 100 кв. м нередко встречается по три санузла: один в мастер-спальне родителей, другой – рядом со спальней (спальнями) детей, третий – гостевой, - дополняет коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Разумный метраж детских спален - около 14-15 кв. м., и лучше если они прямоугольной формы. Хорошо бы избегать комнат-трапеций с острыми углами и круглых стен - как правило покупателям подобного продукта приходится нанимать дизайнеров и вместе ломать головы, как вписаться во все это великолепие с мебелью, все-таки рассчитанной на некий стандарт.

В просторной квартире могут быть два балкона или две лоджии, и большинство покупателей стараются так распределить комнаты, чтобы в детской не было ни того, ни другого. Почему – понятно: так безопаснее. А вот в гостиной или в кабинете балконы вполне уместны.

Но с балконами и лоджиями в современном домостроении расклад неоднозначный. Ведь граждане вместо того, чтобы красиво пить кофе на плетеных креслицах среди роз, часто приспосабливают балконы и лоджии под хранение всяческого малоэстетичного скарба или стремятся объединить их с комнатой, что вообще-то делать нельзя. Ну и зачем они тогда? Поэтому на рынке попадаются варианты, когда покупателям предлагаются квартиры без лоджий/балконов, но зато с кладовками, расположенными на первых или подземных этажах комплекса.

В ряде случаев кладовка для большой семьи оказывается важнее. И по деньгам - выгоднее. «Лоджия – холодное помещение, его эксплуатация ограничена временем года, но стоимость квадратных метров лоджии - как у самой квартиры, - комментирует Ольга Тумайкина (ГК ФСК). - А вот если взять квартиру без лоджии и вложить разницу в кладовое помещение, то покупатель остается в выигрыше». Ведь квадратный метр келлера практически вдвое дешевле «квартирного».

В квартире, где будет жить большая семья требуются еще отдельные хозяйственные помещения, - прачечная, где уместится стиральная машина, сушильная, места для хранения пылесоса, гладильной доски, инвентаря для уборки, инструментов.

Важно обращать внимание на коридоры – они не должны быть узкими «кишками» и красть полезную площадь: проходные зоны должны занимать не более 15-20% пространства квартиры. В «нормальных» же по ширине коридорах можно сделать полезные встроенные шкафы, хранить там верхнюю одежду или тот же пылесос.

Освещение и окна

Для застройщиков действуют нормы, которые обязывают их обеспечить квартиру достаточным количеством света. Задача покупателя - правильно выбрать сторону, на которую будут выходить окна квартиры. Быстрее всего раскупаются квартиры, где окна смотрят на восток или запад, - замечает руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгений Сорокин.

Еще лучше, если окна выходят как минимум на две стороны, как, например, в проекте «Интеко» - ЖК Вестердам в Очаково-Матвеевском, где предусмотрены планировки-распашонки. Хорошо, когда в квартире много окон – это позволяет сделать удобную, под нужды конкретной семьи перепланировку.

Подобные роскошества в Москве можно представить себе в премиальных домах, но зато в подмосковной «малоэтажке» они доступны для более широкой публики. Например, такие форматы квартир, как сообщает Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании KASKAD Недвижимость, имеются в ЖК «Парк Апрель», - в 25 км от МКАД по Киевскому шоссе.

Цены: дополнительная комната за 300-400 тысяч

Цены в Москве серьезно различаются: в границах ТТК будут они существенно выше, чем в зоне от ТТК до МКАД и тем более за МКАД. Это обусловлено не только близостью к центру Москвы, но и классами проектов, - объясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». В Центральном округе реализуются преимущественно новостройки премиального и элитного классов, на западе сосредоточены проекты бизнес-класса, а наиболее доступные варианты можно найти на востоке, юго-востоке и юге Москвы.

По данным директора по продажам «ИНТЕКО» Павла Лепиша, в локации от ТТК до МКАД бюджет покупки многокомнатных лотов в новостройках начинается от 16-17 млн рублей, за МКАД в границах Москвы – от 12-14 млн рублей.

По информации агентства «Метриум», средняя стоимость многокомнатной квартиры в массовом сегменте составляет 20,5 млн рублей, а средняя площадь – 109 кв. м. В бизнес-классе средний бюджет покупки – 33,8 млн рублей, а средний метраж – 127 кв. м.

Эксперты приводят примеры цен на «многокомнатки» из московской «экспозиции» на разный кошелек. Наталия Кузнецова («БОН ТОН») выделяет жилой комплекс комфорт-класса SREDA от Группы ПСН (МЦК «Нижегородская»). В продаже - последние квартиры, в том числе с большим количеством комнат. Средний бюджет покупки – порядка 13,1-14,9 млн рублей. В ЖК «Хорошевский» (м. Октябрьское поле), покупатели смогут рассмотреть четырехкомнатные варианты в формате евро. Бюджет покупки - от 13,5 до 21 млн рублей, метраж -103-119 кв.м.

У компании Glincom есть три проекта с апартаментами: Apartville на Дмитровском шоссе, 81 (между ТТК и МКАД), Vivaldi на Новочерёмушкинской улице, 58 и Sinatra в Большом Тишинском переулке, 38. В Apartville апартаменты по 124 кв. м стоят от 20,4 млн рублей и выше, в комплексе Vivaldi - 26,8 млн рублей (128 кв. м). В Sinatrе - от 45,8 млн рублей (131 кв. м).

В Новой Москве, где большинство проектов относится к массовому сегменту, средний ценник согласно статистике «Метриум» при усредненной же площади квартиры 100 «квадратов» составляет 11,8 млн руб.

Но можно найти доступные варианты даже в проектах бизнес-класса: в ЖК«Румянцево-Парк» минимальная стоимость 4-комнатной квартиры (97,5 кв. м) с учетом скидки от застройщика в размере 5% составляет 10,7 млн рублей. У квартиры без отделки в монолитном доме - просторная кухня-гостиная, три спальни (родительская - с гардеробной), два санузла.

В Подмосковье цены тоже очень разные. Самые дорогие проекты – в зоне 5-10 км от МКАД вблизи ж/д станций, остановок МЦД, немногочисленных станций метро. В Московской области, по данным НДВ, средняя цена одного кв. м составляет 110 тыс. руб. в ближнем Подмосковье и 81 тыс. руб. в среднем. При условной площади в 100 квадратов, средние ценники составят 11 млн и 8 млн рублей соответственно.

Но опять-таки стоит поискать квартиры с ценниками пониже, они есть. Например, в ЖК комфорт-класса «Ново-Молоково» от RDI, в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе, предлагается 4-комнатная квартира на первом этаже площадью 91,7 кв. м за 6,127 млн рублей. Стоимость кв. метра - 66 824 рубля. Площадь кухни – 12,4 кв. м, гостиной – 17,5 кв. м. трех комнат – 11, 11,9 и 13 кв. м. В квартире – два санузла, два гардеробных помещения, балкон.

В январе была продана единственная 4-комнатная квартира евроформата в ЖК «Южное Видное» от RDI за 7,5 млн рублей. Площадь – 104,5 кв. м. «Квадрат» обошелся в 71 770 рублей. Квартира расположена на последнем 16-м этаже, в ней - кухня-гостиная (23 кв. м). Два санузла с ванными, один из них раздельный, два балкона, две кладовых (гардеробных), панорамный вид.

Валерий Кузнецов (RDI) обращает внимание на то, что, хотя общий бюджет покупки 4-комнатной квартиры большой, стоимость «квадрата» получается комфортная. Дисконт иногда доходит до 30% по сравнению с небольшими квартирами. Дополнительная комната может обойтись всего в 300-400 тысяч рублей, для большой семьи это эффективное вложение денег. И добавим уже от себя, что более компактные евроформаты, как правило, дешевле классики.

По сравнению с «однушками» и «двушками» большие метражи продаются дольше, и поэтому застройщики нередко предлагают 4-комнатные варианты по специальной цене. Например, в 22-этажном комплексе бизнес-класса «Любовь и голуби» (Западное Дегунино) сейчас проходит акция на семейные квартиры площадью от 70 кв.м. с европланировками, кухнями-гостиными по 30 кв.м., гардеробными, двумя санузлами. Они расположены в первой секции (без отделки) и во второй секции с отделкой. При покупке можно получить скидку до 8%, а стоимость объекта начинается от 13 млн рублей.

Практически все застройщики, включая и тех, кто строит дорогие жилые комплексы, сегодня предлагают программу льготную государственную программу семейной ипотеки.

Она предназначена для семей, где с 01.01.2018 по 31.12.2022 родился второй или последующий ребенок. Программа подразумевает льготную ставку, которая действует в течение всего срока ипотеки. Минимальную ставку 4,5% годовых при первоначальном взносе 20% сегодня предлагают Промсвязьбанк, Газпромбанк, Возрождение и Ак Барс Банк, - замечает Мария Литинецкая («Метриум»). Максимальная сумма кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 12 млн. руб.

В частности, по семейной ипотеке квартиры можно купить в жилых комплексах «Румянцево-Парк» от Lexion Development, West Garden и Вестердам от «ИНТЕКО», «Прайм парк» от Optima Development, ЖК «Грани», ЖК «Гоголь парк» и «Парад планет» от ГК «Основа», ЖК «Мечта», в проектах KASKAD Недвижимость.

И в заключение несколько описаний четырехкомнатных квартир от наших экспертов. С остальной информацией можно ознакомиться в таблице в конце текста.

ЖК «Гоголь парк» - проект компании ГК «Основа» в Люберцах. Семейные покупатели могут рассмотреть трех- и четырехкомнатные квартиры с увеличенной площадью остекления, в некоторых предусмотрено панорамное остекление балконов. Минимальная стоимость 4-комнатной квартиры стандартной планировки площадью 112 кв. м составляет 9,2 млн рублей.

Еще один проект компании - квартал бизнес-класса MainStreet на Кутузовском проспекте. Комплекс включает 4 секции переменной этажности 9-12-15-29 этажей с собственной инфраструктурой и подземным паркингом. Представлено более 40 планировочных решений, включая 3-5-комнатные апартаменты «евроформата» с объединенной гостиной и кухней. Самые большие - 5-комнатные варианты, их стоимость начинается от 28,1 млн рублей.

ЖК бизнес-класса «Фили Сити» от MR Group расположен в районе Филевский Парк, недалеко от набережной Москвы-реки. Минимальная цена многокомнатной квартиры – 26,9 млн рублей.

Проект бизнес-класса «NOW. Квартал на набережной» от TEKTA Group расположен в Даниловском районе, на полуострове Нагатинской поймы. Благоустроенная территория комплекса составит порядка 4 гектаров, под озеленение отводится 2 гектара. Проект предусматривает 20 корпусов от 3 до 20 этажей. Внутренняя инфраструктура включает детский сад и школу. Стоимость четырехкомнатных квартир начинается от 22,9 млн рублей.

Городской квартал бизнес-класса BIGTIME в шаговой доступности от станции метро «Водный стадион» тоже строит TEKTA Group. Комплекс состоит из трех 36-этажных башен. Инфраструктура проекта включает два детских сада, фитнес-центр с 25-метровым бассейном, подземную парковку, магазины, ресторан. Над подземной автостоянкой предусмотрен летний сад. Стоимость четырехкомнатных квартир евроформата начинается от 15,6 млн рублей.

В ЖК «Серебряный Фонтан» от Группы «Эталон» на Алексеевской - в наличии 88 многокомнатных (4-6 комнат) квартир. Средняя площадь – 128,54 кв. м. Средняя цена за кв. м – 313 тыс. рублей. Средний бюджет – 40 млн рублей. В непосредственной близости от комплекса - 14 детских садов, 16 школ и 11 гимназий.

«Нормандия». Квартиры» в Лосиноостровском (Группа «Эталон»). В комплексе предлагается 14 четырехкомнатных квартир со средней площадью 112,63 кв. м. и средним бюджетом – 21 млн рублей.

«Нормандия». Апартаменты». На выбор - 16 многокомнатных (четыре комнаты) апартаментов. Их средняя площадь – 94 кв. м, средний бюджет – 14 млн рублей. ЖК включает четыре монолитных дома из нескольких секций разной высоты (7-22 этажа), встроенные паркинги, начальную школу, детский сад, магазины

Nagatino I-land (Группа «Эталон») в Нагатинской пойме у станции метро Технопарк. ЖК включает корпуса переменной этажности (5-22), паркинг с автомойкой и кладовки на подземном этаже. Запроектированы медцентр, SPA, супермаркет, коммерческая школа и детские сады. Средняя площадь 4-комнатных квартир – 117,45 кв. м., средний бюджет – 32 млн рублей.