Вот и сбываются прогнозы, которые мы неоднократно слышали от аналитиков рынка, да и от самих строителей тоже. Изменения в закон о долевом строительстве, и в недалеком времени – отказ от сбора денег с дольщиков, - заставили застройщиков спешно получать разрешения на очередные стройки. Результат мы видим: на рынок выводятся все новые и новые проекты, и этот источник обещает быть обильным, по крайней мере до следующего лета. Покупатель от всех этих метаморфоз пока выигрывает.
20% предложений рынка – это котлован
По данным Ксении Цаплиной, директора по маркетингу и исследования рынка ФСК «Лидер», в Москве и ближайшем Подмосковье на стадии котлована имеются корпуса в 132 жилых комплексах. Из них в квартирных проектах – 119 ЖК (243 корпуса), в апартаментных - 13 комплексов (26 корпусов).
Статистика непосредственно по «старой» Москве у экспертов расходится, но некритично. Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» и генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова называют цифру 61-62 – это число жилых комплексов «на котловане». Из них 48-54 – это жилые комплексы с квартирами, 10-14 – с апартаментами, причем в нескольких проектах представлен и тот, и другой тип жилья. Все вместе это около 140 корпусов – этот показатель приводит Юлия Сапор, ведущий аналитик аналитического центра компании «Главстрой». Доля жилья «на котловане» представленного в продаже - 17-20% от общего числа предложения, - таковы сводные данным экспертов.
Однако число новостроек на стадии котлована больше, чем число сентябрьских «новинок», так как и нулевой цикл, и стадия котлована могут длиться не один месяц, - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Сколько же свежих сентябрьских предложений насчитывается на сегодня? Компания «ИРН-Консалтинг» в своем недавнем обзоре перечисляет 16 объектов, вышедших на рынок старой Москвы непосредственно в сентябре. Из них 6 – это новые жилые комплексы: «Big Time. Городской квартал» в Хорошево-Мневниках, «Рихард» в Хорошевском районе, «Настроение» в Ярославском, Bauman House в Басманном, «Талисман на Водном» в Головинском и I LOVE в Останкинском. Остальные 10 – новые корпуса или очереди в уже строящихся и давно присутствующих в продаже ЖК: «Город на реке Тушино-2018» в Покровском-Стрешнево, «Домашний» в Марьино, «Михайловский парк» в Рязанском районе, «Ясеневая, 14» в Орехово-Борисово Южном, ЖК «Город» в Дмитровском районе, «LIFE-Варшавская» в Москворечье-Сабурово, «LIFE-Ботанический сад 2» в Свиблово, «LIFE-Кутузовский» в Можайском районе, «Level Амурская» в Гольяново.
Что касается Новой Москвы, то здесь на стадии котлована по оценке Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), реализуется 10 проектов (243 тыс. кв.м.), и это примерно половина предложения (до 10 км от МКАД). Основной объем представлен квартирами (98,4%).
Прыгнули в последний вагон
По данным Ярослава Друсенкова («Азбука жилья»), на рынке старой Москвы в начале 2018 года на стадии котлована находилось в общей сложности 48 жилых комплексов, а сейчас, напомним, 61-62. Получается, что девелоперы стали активнее выводить на рынок новинки, и это последствия июня. Именно в июне, перед вступлением в силу поправок в закона о долевом строительстве (подробнее читайте в статье «Поправки в 214-й закон: как изменится рынок для покупателя») застройщики столичного региона поспешили получить как можно большее число разрешений на строительство. Например, как сообщает Наталья Масютина, директор по маркетингу и рекламе группы компаний «Рассвет» в Московской области за первое полугодие застройщики получили почти 200 разрешений на строительство, - из них половина выдана в июне. Начинать стройку и выводить объекты на рынок нужно быстро. Как объясняет Ярослав Дарусенков («Азбука Жилья»), власти Москвы предупредили, что будут отслеживать задержки строительных работ и отзывать разрешения по не начатым в срок проектам.
На этом история не заканчивается, грядет самое главное: изменения в системе финансирования жилищного строительства. После 1 июля 2019 года застройщики переходят на проектное финансирование (их будут кредитовать банки), а деньги покупателей – храниться на эскроу-счетах. Собирать живые деньги дольщиков напрямую уже будет нельзя. Но пока еще длится переходный период, это возможно. Поэтому, по выражению руководителя отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгения Сорокина, девелоперы попытались «сесть в последний вагон», чтобы хотя бы начать стройку по старым законам. А также, как подчеркнула Юлия Сапор («Главстрой») - создать финансовую подушку на следующий год.
Соответственно, значительная часть запаса разрешений на строительство (порядка 18 млн кв. м.), накопленных столичными девелоперами за последний год, постепенно будет превращаться в новые проекты, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Эксперт прогнозирует, что в ближайшие месяцы число жилых и апартаментных комплексов в продаже в столице будет только увеличиваться. Так что, как считает Алексей Лухтан, руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development, 2018-й год может стать самым результативным по выходу новых проектов на московский рынок недвижимости.
Кроме того, нынешней осенью выход проектов по полученным летом разрешениям совпал с началом делового сезона, когда застройщики традиционно спешат обрадовать покупателей новинками.
Еще одно обстоятельство, побуждающее девелоперов поторопиться – неплохой, по крайней мере, стабильный спрос. В свою очередь спрос, по мнению Юлии Сапор («Главстрой») подстегивает ожидание покупателями роста цен на недвижимость в 2019 году - в связи с теми же изменениями системы финансирования строительства. Кроме того, покупатели считают, что ипотека тоже подорожает, поэтому лучше уж взять кредит в банке сейчас. Эти опасения небезосновательны – Центральный Банк РФ повысил ключевую ставку на 0,25% до 7,5%, его примеру последовали некоторые банки, и, в частности, «ДОМ.РФ» подтянул ставки на «новостроечную» ипотеку с 8,75–9,25% до 9,25–9,5%.
«Данное увеличение нельзя назвать ощутимым для сектора кредитования – порог чувствительности еще далеко, на сам факт говорит о развороте тенденции в обратную сторону и небольшом отскоке назад под влиянием внутренних и внешних факторов», - заключает Наталия Кузнецова(«Бон Тон»).
Ксения Цаплина (ФСК «Лидер») отмечает еще один момент, поддержавший спрос: в августе был зафиксирован рост количества сделок, частично связанный с нестабильностью курса рубля.
Что сегодня происходит с ценами на рынке новостроек? Если обобщить данные, предоставленные экспертами, получается следующая картина. В «старой» Москве: на начальном этапе строительства средние цены проектов массового сегмента (в основном это комфорт-класс) колеблются в рамках 145 – 155 тысяч рублей за кв. метр. В Новой Москве -105-110 тысяч, в Подмосковье - 86-95 тысяч рублей.
По наблюдениям Марии Литинецкой («Метриум») новые проекты не пытаются демпинговать. Если у нового жилого комплекса нет принципиальных недостатков, то старт продаж в нем начинается на том же уровне, с которого в своё время стартовали его конкуренты. «Безосновательное занижение цен для создания ажиотажного спроса на начальной стадии сейчас практикуется крайне редко», - подчеркивает эксперт.
В то же время Ярослав Дарусенков («Азбука Жилья»), отмечает небольшое повышение с начала года в массовом сегменте: средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7% (в более дорогих сегментах цены слегка снизились). А Наталья Масютина («Рассвет»), говоря о подмосковном рынке, тоже считает, что он демонстрирует постепенное повышение цены. Причина: объем предложений на рынке жилья области снизился на 15% в то время как спрос вырос на 6-8%. «В ближайшие годы количество нового предложения в Подмосковье будет сокращаться: девелоперам не выгодно работать в Подмосковье, особенно в среднем и дальнем, - комментирует эксперт. - Кроме того, новые проекты будут выходить уже по новым условиям, с использованием проектного финансирования, то есть, «дорогих» для застройщика денег. Это неминуемо приведет к росту цен на новостройки в области». Впрочем, это вопрос спорный, добавим от себя. Надо учитывать, и большой выбор новостроек в столице, и интерес к ним со стороны покупателей, - особенно к недорогим проектам, - и то, что подмосковные девелоперы, не имеющие выхода на другие площадки и/или не желающие покидать область, могут усилить конкуренцию.
Что же касается скидок, то, как правило, на начальном этапе строительства этот метод поощрения покупателей застройщики используют очень умеренно, так как главной приманкой считаются «котлованные» цены. «Треть новых корпусов, где квартиры поступили на продажу в августе-сентябре, скидок не предоставляет. Еще в 38% новых корпусов предлагаются базовые скидки 1-3% при 100% оплате и ипотеке. В 25% корпусов застройщики готовы обсуждать предоставление скидки на индивидуальных условиях. В одном из новых корпусов проекта «Новая Звезда» (Новая Москва) предлагается скидка 7%», - комментирует Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).
Описывая ситуацию на рынке новостроек, эксперты отмечают еще ряд особенностей.
- размывание границ между классами жилья. По мнению Юлии Сапор («Главстрой»), значительное число новых проектов, поступивших в реализацию 2018 году, позиционируются в более высоком классе (например, часто проекты комфорт-класса позиционируются как бизнес, а проекты бизнес-класса - как премиум);
- ускорение роста цен в ходе реализации проекта. Даже если проект стартует с очень привлекательными ценами, затем очень быстро девелопер наращивает стоимость «квадрата», и ЖК быстро догоняет своих конкурентов – замечает Мария Литинецкая («Метриум»);
- постепенная переориентация покупательского спроса из Подмосковья в Новую Москву. Этому способствует не только активное развитие транспортной и социально-бытовой инфраструктуры Новой Москвы, но и большой выбор качественного предложения, - поясняет Алексей Лухтан (Lexion Development).
Далее по традиции мы представляем развернутое описание жилых комплексов и корпусов, которые вышли на рынок осенью.
МОСКВА
ЖК «Домашний» – третий корпус
Жилой микрорайон «Домашний» - проект комплексного освоения территории Группы ПСН в Марьино в 100 метрах от парка 850-летия Москвы и набережной Москвы-реки. Здесь строятся монолитные дома от 6 до 32 этажей, два детских сада на 190 мест каждый, школа на 875 учеников. В микрорайоне «Домашний» открыты продажи квартир в третьем корпусе второй очереди рядом с набережной Москвы-реки. В продаже представлены студии, однокомнатные, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры от 25,5 до 106,2 кв. м. Стоимость - 3,8 – 12,9 млн рублей, или 106 000 – 154 900 рублей за квадратный метр. При стопроцентной оплате и ипотеке действует скидка 5%. Выдача ключей запланирована на III квартал 2021 года.
Прогрессивные жилые кварталы Balance
Проект от компании «Главстрой» в ближайшее время выйдет в продажу. Он расположен по адресу Рязанский проспект, 26. Территория ЖК Balance - 27,5 га. Проект ЖК Balance предусматривает пять этапов строительства. Три монолитных жилых дома от 9 до 30 этажей будут построены в рамках первой очереди. Площади квартир с одной спальней от 28,5 кв. м., с двумя – от 40,4 кв. м, с тремя – от 81,3 кв. м. Запланированы три детских сада, две школы, детская и взрослая поликлиника на 320 посещений в смену, спорткомплекс с бассейном, собственный парк, пять подземных паркингов. В двух минутах от комплекса - станция метро Окская, в 10 минутах - Рязанский проспект. Кроме того, доступны порядка 15 автобусных и троллейбусных маршрутов, а также маршрутных такси.
ЖК Big Time
Это новый проект девелоперской компании Tekta Group. Жилой комплекс находится в районе Хорошёво-Мнёвники, он состоит из трех 21-этажных корпусов. В проекте предусмотрено 670 квартир классического и европейского формата, в том числе три объекта с отдельным входом из внутреннего двора, а также квартиры с окнами в ванных окнах. Всего будет более 70 различных вариаций планировок. Минимальная стоимость студии составит 4,6 млн рублей (24,5 кв. м), однокомнатной квартиры – 6,5 млн рублей (35,8 кв. м), двухкомнатной – 9,3 млн рублей (52,3 кв. м), трехкомнатной – 13,2 млн рублей (79,9 кв. м). Жилому комплексу будет присвоен высокий класс энергоэффективности (А+). Проектом также предусмотрена трехэтажная отапливаемая автостоянка на 407 машино-мест. Ввод комплекса в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2020 года.
ЖК «ФоРест»
В сентябре стартовали продажи в жилом комплекс «ФоРест» от застройщика «Центр-Инвест». Объект находится в районе Ново-Переделкино. Это проект комфорт-класса из трех монолитных корпусов высотой в 23 этажа, детского сада на 150 мест и школы на 250 мест. В продаже имеются студии площадью 29,8 кв.м, однокомнатные квартиры от 38,2 кв. м, двухкомнатные от 57,1 кв.м, трехкомнатные - от 71,3 кв.м. Есть возможность приобрести вариант с отделкой White box. Цена квартир 4,7-11,7 млн руб., метра – 111,4-158.4 тыс. руб. Добраться до «ФоРеста» на автомобиле можно по Боровскому, Минскому или Киевскому шоссе. Новая станция метро Новопеределкино - в непосредственной близости от жилого комплекса, благоприятную экологию формирует расположенный рядом Чоботовский лес.
ЖК «Настроение»
ЖК «Настроение от ФСК «Лидер» строится на северо-востоке Москвы на границе Ярославского и Ростокинского районов, рядом с парком «Лосиный остров». Ближайшая станция МЦК – Ростокино. Будет построено 4 дома класса «комфорт+», подземный паркинг, гостевые парковки. В ассортименте - 1-3-комнатные квартиры и студии от 23,3 до 83,6 кв. м. Всего более 30 видов планировок, включая двухуровневые квартиры, квартиры с увеличенной кухней, двухкомнатные квартиры с угловым окном и французским балконом. Цены квартир - 3,8 – 11,8 млн руб., квадратного метра - 135 900 – 163 700 руб. Рядом с «Настроением» есть множество ТЦ и магазинов, включая «Атак», «ВкусВилл», «Дикси», «Перекресток» и «Азбуку вкуса», в 15 минутах ходьбы - гипермаркет Metro и ТРЦ «Золотой Вавилон».
ЖК «РИХАРД»
ЖК «РИХАРД» от ФСК «Лидер» строится в Хорошевском районе. Ближайшие станции МЦК — Зорге и Хорошевская. Проектом предусмотрено строительство двух корпусов на 802 квартиры и паркинга на 338 машиномест. Стартовали продажи 1-3-комнатных квартир и студий от 26,1 до 95,2 кв. м. Стоимость квартир - 5,0 – 17,4 млн руб., квадратного метра - 164 000 – 198 500 руб. Из ряда квартир будет открываться вид на центр города и «Москва Сити». В жилом комплексе будет установлена система «Умная квартира», которая позволит контролировать режим охраны жилья, состояние коммуникаций, настраивать климат, управлять светом и техникой. На придомовой территории появятся прогулочные зоны, скамейки, спортивные тренажеры. В пешей доступности — несколько школ, спортивных секций и детских развивающих центров.
ПОДМОСКОВЬЕ
ЖК «Томилино» - корпуса № 3 и № 8
В сентябре ГК «Рассвет» объявила старт продаж квартир в корпусах №3 и №8 четвертой очереди ЖК «Томилино». ЖК расположен в Люберецком районе, в 6 км от МКАД. Всего предусмотрено 6 очередей, включающих жилые дома, детские сады, школы, благоустроенную зону отдыха у водоема. Фасады домов украшают портреты русских классиков. Новые корпуса - это пятиэтажные кирпичные дома с лифтом, рядом с прудом и пешеходным бульваром. Покупателям предлагаются студии 23,6-37,6 кв. м, однокомнатные квартиры 36,8 кв. м., а также двух- и трехкомнатные квартиры-студии евроформата от 46,8 до 59 кв. м. Дома сдаются с готовой дизайнерской отделкой. Стоимость – от 1,8 млн рублей. Котлован готов, ведутся работы по заливке фундаментов. Ввод корпусов запланирован на конец 2019 года.
ЖК «Бригантина»
Группа компаний «Гранель» объявила старт продаж нового жилого комплекса комфорт-класса «Бригантина». ЖК расположен на набережной канала имени Москвы, в 5 км от МКАД, в Долгопрудном. Планируется возведение 15 монолитных жилых домов переменной этажности (до 23 этажей). Запланировано строительство спортивной общеобразовательной школы, 4 детских садов, двух поликлиник, ФОКа, торгово-развлекательного комплекса, бизнес-центра, подземных и многоуровневых паркингов, а также - рекреационной прогулочной зоны на набережной. Набор квартир – от студий до трехкомнатных; от 23 кв. м до 70 кв. м. Цены на квартиры начинаются от 1,9 млн рублей. Недалеко от ЖК - новый благоустроенный парк и Клязьменское водохранилище.
ЖК «Инновация»
Еще один проект на старте от ГК «Гранель» - ЖК комфорт-класса «Инновация» на границе Москвы и Одинцово вблизи от «Сколково» (Одинцовский р-н). Многосекционные дома образуют кварталы с закрытыми внутридомовыми территориями, на которых расположатся детские и спортивные площадки. Для спецтранспорта - технологические проезды, а для личного — паркинг. Будут возведены четыре монолитных дома переменной этажности (от 10 до 24 этажей). В комплексе предусмотрена школа, два детских сада, двухэтажный фитнес-центр, двухэтажный торговый центр. Покупателям предлагаются квартиры от студий (19,2 кв. м) до трехкомнатных (75,9 кв. м). Цены - от 1,8 млн рублей. Срок завершения строительства I очереди – III квартал 2020 года, а сдача в эксплуатацию всего жилого комплекса намечена на 2023 год.