Апартаменты: ищите варианты в центре, на севере и западе Москвы

Дешевле квартир на 15-20%, цены в доступных комплексах – от 2,9 млн рублей
Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Апартаменты в Москве и Московской области"

Апартаменты – это московский формат. Ведь именно столица может «похвастаться» промышленными территориями, которые активно осваиваются и обновляются. А бывшие промзоны как раз и подходят для строительства такого формата жилья, и к тому же находятся в очень привлекательных местах города – близко к центру, недалеко от станций метро.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Бизнес-класса больше всего

Эксперты, опрошенные «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru» насчитали от 123 до 145 комплексов в границах «старой» Москвы, где продаются апартаменты. Это примерно 10-11 тысяч лотов в составе МФК, ЖК и отдельных апарт-комплексов. Проектов массового сегмента и бизнес-класса – около 70 «штук». 22 комплекса появились на свет в результате реконструкции зданий, уточняют в агентстве Est-a-Tet. Треть апартаментов реализуется в готовых комплексах, четверть – на начальном этапе строительства.

В общем объеме предложения жилья апартаменты занимают примерно пятую часть рынка. В элитном сегменте эта доля выше, она приближается к 60%, - замечает Ирина Могилатова, генеральный директор TWEED Недвижимость.

В агентстве Est-a-Tet обращают внимание на то, что за последний год объемы предложения выросли: сейчас продается 687,6 тыс. кв. м, а год назад было 638,7 тыс. кв. м. Самый активный рост отмечается в высокобюджетном сегменте – здесь за 10 лет объемы выросли вообще в 20 раз: в 2008 году насчитывалось около 1 000 лотов, а в период с 2008 по 2018 годы девелоперы вывели на рынок более 20 000 «единиц» – сообщает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

В 2018-2019 году, по данным коммерческого директора ГК ФСК Ольги Тумайкиной, на рынок вышел 41 проект. Среди московских новинок 2018 года - RED7, Level Павелецкая, Tatlin Apartments, Mitte, SOHO+NOHO и HILL 8. В ближайшее время девелоперы собираются открыть продажи еще в шести комплексах.

В Новой Москве и Ближнем Подмосковье апартаментов строится намного меньше. Как уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE связано это с практически полным отсутствием территорий промзон под перспективную реновацию за МКАД, а именно на таких площадках строится большая часть апартаментов.

Если принять общий объем представленных на рынке апартаментов за 100%, то по данным Ольги Тумайкиной (ГК ФСК) в границах старой Москвы за последние три года вышло 85% апартаментов, 14% пришлось на проекты в Московской области, и в Новой Москве около 1%.

Эксперты назвали всего два проекта в Новой Москве - это ЖК «Солнцево-парк», - в его составе имеются апартаменты и апарт-комплекс «Вилла Рива».

По информации генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в Московской области представлены четыре проекта с апартаментами - основная доля в реализации приходится на квартал «Спутник». К ним стоит добавить три проекта смешанного формата («Мытищи Lite», «Облака», «Скандинавский»).

В Москве апартаменты строятся в основном в центре и районах, к нему приближенных. «В спальных районах у МКАД, а особенно юго-востоке и востоке, несмотря на наличие площадок в промзонах, апартаменты почти не строятся. Обусловлено это низкими ценами на жилье, из-за чего маржинальность для девелопера минимальная», - комментирует Ольга Тумайкина (ГК ФСК).

В Центральном же округе, как сообщает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», за последний год предложение возросло на 8% и достигло в общей структуре 30%. В основном здесь превалируют новостройки премиального класса - их доля составляет более 60%. Также эксперты выделяют север, северо-восток и запад Москвы.

Районы-лидеры по числу апартаментов
Округ Район Доля (%) от объема предложения в округе Комплексы с с апартаментами
ЗАО Тропарево-Никулино 38,6% Citimix
Филевский парк 51,1% Match Point
САО Беговой 33,8% Art Residence, «Большевик», «Искра Парк», OHO+NOHO, «Царская площадь»
Хорошевский 27,7% «Зорге 9»
Аэропорт 19,4% «ВТБ Арена Парк»
СВАО Алексеевский 32,3% «NOVA Алексеевская», «Серебряный фонтан»
Лосиноостровский 22,3% «Нормандия»,
Ростокино 16,1% «YES Ботанический Сад», «Триколор»
Останкинский 10,9% HILL 8
ЦАО Пресненский 41,2% МФК IQ квартал, Нева Towers, «ОКО», Sinatra, «Федерация», «Пресненский вал 21», «Пресня Сити»
Замоскворечье 23,3% I’M на Садовом, А-Residence, Балчуг Viewpoint, Балчуг Residence, «Резиденции Замоскворечье»
Красносельский 20,2% «Басманный,5», «Волга», «Клубный дом на Сретенке», «Красная стрела», RED 7
По данным «Бон Тон» и «Метриум»

К приведенной выше таблице стоит добавить еще один район-лидер – Тверской, где по информации Ирины Могилатовой (TWEED Недвижимость) представлены комплексы Большая Дмитровка IX, Depre Loft, Fairmont & Vesper, MAISON ROUGE, Cameo (Moscow Private Villas), Долгоруковская, 25, Резиденция Тверская, Сады Пекина.

Больше всего продающихся в Москве апартаментов относятся к бизнес-классу – их примерно половина (цифры, приведенные экспертами, колеблются в рамках 40-55% от общего объема предложения), на комфорткласс приходится около трети (25-30%), и поменьше четверти– это премиальные, люксовые, элитные комплексы (15-25%).

К массовому сегменту можно отнести Nord, «Савеловский Сити», «Level Амурскую», «Ривер Парк» (первую фазу), к бизнес-классу - «Пресню Сити», «Царскую площадь», «Level Павелецкую», «Ленинский, 38», SOHO+NOHO, к премиум-классу – Chkalov, к элите - Neva Towers.

Как дополняют в Est-a-Tet, основной объем апартаментов приходится на лоты площадью от 30 до 80 кв. м – 56,5%. По данным Savills, минимальная площадь апартамента, находящегося сейчас в продаже – 16 кв.м, самый крупный лот – 1000 кв .м., самый доступный апартамент предлагается за 3,2 млн рублей, самый дорогой - за 2 млрд. рублей. Впрочем эксперты нашли и более низкий порог доступных цен – в московском проекте Nord в СВАО, где лоты стартуют от 2,9 млн рублей.

Цены: демократичные проекты подорожали

Как рассказала Ольга Тумайкина (ГК ФСК), в эконом-классе средневзвешенная цена составляет 150 тыс. руб./кв. м, но их предложение на рынке минимально. Для апарт-комплексов классов комфорт и комфорт+ среднюю цену метра эксперты определили в границах 160-175 тысяч рублей, в самом масштабном бизнес-классе – 221-265 тысяч, премиум-классе – 454-470 тысяч, элитном - 700 тыс. рублей.

Наталия Кузнецова («Бон Тон») приводит среднюю стоимость лота: в комфорт-классе это 7,1 млн рублей, бизнес-классе - 14,3 млн рублей, и элитном - 46,1 млн рублей.

Оценивая общую ситуацию на рынке недвижимости, Игорь Сибренков (ГК «Основа») говорит о подорожании и квартир, и апартаментов. «Только за прошлый год рост цен в новостройках составил порядка 5-7%, что обусловлено удорожанием себестоимости строительства из-за роста цен на горюче-смазочные материалы (ГСМ), строительные материалы, роста НДС и проч. И с начала этого года мы наблюдаем похожую тенденцию. Увеличение цены также произошло и за счет высокой покупательской активности. Основным драйвером роста в этом году станет переход рынка на новую схему реализации жилья – эскроу-счета. По разным оценкам, только это может увеличить стоимость на 10-12%», - прогнозирует эксперт. По его мнению, наибольший рост цен был зафиксирован в массовом классе – на 18% и элитном – на 13-14%.

Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Онлайн бронирование! Узнать телефон

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» соглашается с тем, что цены на самые демократичные апартаменты повышались, но дает меньшую цифру роста – 7,5% и уточняет, что в первом квартале 2019 года даже произошло некоторое проседание - минус 0,9%.

Что же касается бизнес-класса, то здесь эксперты расходятся во мнениях. Так, Ольга Тумайкина (ФСК) полагает, что цены держатся на месте – им не дает вырасти острая конкуренция. А Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости») считает, что имела место годовая отрицательная динамика (-17,5%), хотя за первый квартал апартаменты немного подорожали - на 2,5%.

Дешевле квартир или дороже?

Самое привлекательное в апартаментах – это то, что они дешевле квартир, сопоставимых по характеристикам. Лет 10 назад, когда апартаменты штурмовали рынок недвижимости, эта разница доходила до 30%, сегодня отрыв стал меньше, эксперты считают, что она составляет от 10 до 20%. По наблюдениям Алексея Перлина, генерального директора компании «СМУ-6 Инвестиции», в сегменте бизнес/премиум разница в цене держится на уровне 10-15%, в комфорт-классе – 20%.

Для наглядности эксперты приводят в пример комплексы, где одновременно продаются и квартиры, и апартаменты.

Так, в проекте «Level Амурская», стоимость апартамента площадью 68,9 кв. м составляет 9,18 млн рублей. Квартиры аналогичной площади – 11,59 млн рублей. Разница - 20%.

В комплексе бизнес-класса «Любовь и голуби» разница в цене квадратного метра примерно 14%: 159 800 рублей (квартиры) против 138 000 рублей (апартаменты) за квадрат.

В проекте «Мытищи Lite» диапазон стоимости квадратного метра у апартаментов здесь от 49,6 до 71,5 тысяч рублей. У квартир – от 69,2 до 99,7 кв. м. Средние значения отличаются почти на 28%.

По мнению Марии Литинецкой («Метриум»), на сегодня нет предпосылок для того, чтобы апартаменты сравнялись по стоимости с квартирами. Сокращение ценового разрыва возможно только, если будет принят закон, изменяющий статус апартаментов, то есть приравнивающий их к жилью, однако пока такого закона нет, хотя законодатели регулярно эту тему обсуждают.

В высокобюджетных проектах ситуация явно не подчиняется этой закономерности, здесь может встречаться и ценовое равенство, и превышение апартаментных цен над квартирными. Это может быть связано, например с тем, что зачастую апарт-комплексы являются объектами реконструкции, а модернизировать и перестраивать дороже, чем строить заново. Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН указывает на то, что для покупателей дорогого жилья, как правило, не принципиальны отличия между квартирами и апартаментами. Для них «фактор прописки и размера коммунальных платежей в этом классе не является существенным: на первый взгляд выходят архитектура, концепция и локация», - уточняет Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM.

Но в конце концов все очень индивидуально. Ирина Могилатова (TWEED Недвижимость) сравнивает квартиры и апартаменты соизмеримых площадей в ЖК «Воробьёв Дом». На 2-м этаже цена метра в апартаменте - 394 135 рублей за кв. м, в квартире – 563 935 рублей за кв. м; на 4-м этаже – в апартамент метр стоит 437 695 рублей, в квартире - 563 310 рублей за кв. м. Разница в 1,4 раза, квартира дороже апартамента на 40%.

В рамках одного проекта разница может составлять от 10 до 45%, - комментирует Наталия Кузнецова («Бон Тон»). Например, в комплексе «Сердце Столицы» разница составляет 20% (239 и 284 тыс. руб. за кв.м) между квартирами и апартаментами с тем же сроком сдачи и наличием отделки. В комплексе «Маршал» – 45% (236 и 343 тыс. руб. за кв.м), «Царская площадь» - 30% (218 и 281 тыс. руб. за кв.м), «Серебряный фонтан» - 10% (242 и 265 тыс. руб.)

Если рассмотреть проекты с аналогичным сроком сдачи и наличием отделки, то разница может составлять различные величины, и здесь нет четкой закономерности. Так, например, в районе Филевский парк между проектами «Западный порт» (254 тыс. руб.) и Match Point (247 тыс. руб.) разница всего 3%. Однако в Хорошевском районе между проектами «Зорге 9» (156 тыс. руб.) и ЖК «Прайм Тайм» (257 тыс. руб.) разница 65%. А если взять два проекта в Даниловском районе, - Story с апартаментами (266 тыс. руб.) и «ЗИЛАРТ» (210 тыс. руб.), то разница, наоборот, будет в пользу апартаментов и составит 26,6%.

«Ценовой уровень в сегменте апартаменты уже давно оторвался от ценообразования квартир. Это отдельный продукт, который обладает своими качественными и количественными характеристиками», - резюмирует Наталия Кузнецова.

Что будет после 1 июля?

В экспертном сообществе есть мнение, что в связи с переходом рынка недвижимости на новую финансовую модель (эскроу-счета), количество апартаментов может вырасти. Сторонники этой точки зрения полагают, что строительство апартаментов станет привлекательно для девелоперов потому, что для возведения «нежилья» можно использовать не только договоры долевого участия с эскроу-счетами, но и другие схемы, которые не требуют обязательного проектного финансирования. Так по данным Марии Литинецкой («Метриум»), если исключить уже введенные в эксплуатацию апартаменты, оставшиеся продаются по следующим договорам: 86% – ДДУ, 9% – ПДКП (предварительным договорам купли-продажи), 3% – ПДДУ (предварительным договорам долевого участия), 1,6% – КП (купли-продажи) и 0,4% – договорам соинвестирования. «Таким образом, застройщики апартаментов вполне на законных основаниях смогут вести продажи без использования эскроу-счетов, сохранив доступ к средствам клиентов», - замечает эксперт.

Однако массового перехода на другие схемы и стремительного роста числа апартаментов наши комментаторы не ждут.

«Во-первых, формат квартир имеет свою устойчивую долю аудитории во всех классах, во-вторых, для ряда крупных проектов возможны послабления в схемах финансирования – особенно это актуально для проектов комплексного освоения территории. Кроме того, резкий рост предложения апартаментов не останется незамеченным со стороны законодателей и может повлечь усиление контроля за деятельностью девелоперов и дополнительные ограничения», - уверен Иван Татаринов (GLINCOM).

Игорь Сибренков (ГК «Основа») считает, что в условиях высокой конкуренции и с учетом громких банкротств застройщиков покупатели будут отдавать предпочтение проектам с ДДУ – единственному законодательно защищенному способу покупки. «Более того, приобрести квартиру в ипотеку можно только с заключением ДДУ, а, как мы видим на практике, сегодня большая часть жилья и апартаментов покупается с привлечением ипотечного кредитования. Переход на другую схему продаж лишит застройщиков большой доли покупателей, для которых ипотека – единственно возможный шанс приобрести квартиру или апартаменты», - комментирует Игорь Сибренков.

По мнению Ивана Татаринова, более привлекательными для девелоперов апартаменты могут стать в свете законодательных изменений, но закон об апартаментах по-прежнему не принят, а, значит, неопределенность статуса этого формата пока сохраняется.

По традиции эксперты поделились информацией с «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru» о комплексах с апартаментами, которые строят или продают их компании.

«Дом на Бахрушина»

В «Доме на Бахрушина» в Замоскворечье, которое реализует агентство TWEED Недвижимость, насчитывается 21 апартамент, площади - от 44,8 до 132,8 кв. м. На последних этажах - видовые варианты. Апартаменты сдаются без отделки, возможно объединение соседних лотов, высота потолков - 3,85 м. Инфраструктура комплекса включает фитнес-зал, СПА, рестораны, бары, подземный паркинг на 50 машиномест. В шаговой доступности - Третьяковская галерея, ближайшие станции метро - Новокузнецкая и Павелецкая. Цена метра - 511 – 614 тысяч рублей, стоимость лота: 27,5 – 67,8 млн рублей. Дом построен.

RED7

ГК «Основа» строит МФК RED7 на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садового кольца. Проект стилистически перекликается с расположенным рядом конструктивистским зданием Наркомзема. В доме 4 подземных и 19 надземных этажей. Инфраструктура: фитнес с бассейном, два ресторана, кафе, торговые галереи, супермаркет. Центр общественного пространства - атриум высотой 15 метров. В RED7 представлено 289 апартаментов с отделкой «под ключ» от 27 до 253 кв. метров с учетом террас. Это студии, 1-4 комнатные, двухуровневые апартаменты. Потолки - от 3,2 м до 6,4 метров. Самое доступное предложение – студия с большим угловым панорамным окном и площадью 30,16 кв. м за 11 млн. рублей. Самое дорогое - 4-комнатные апартаменты площадью 180 кв. м и стоимостью 56 млн рублей. Однако апартаменты на самых верхних этажах с террасами в этом комплексе пока не выведены в продажу.

«I’M на Садовом»

Проект элитного класса от ГК ПСН в «I’M на Садовом» включает квартиры и апартаменты с продуманными планировочными решениями и возможностью перепланировки и объединения помещений. В феврале прошлого года была открыта регистрация права собственности на квартиры, при этом предусмотрена одинаковая процедура регистрации как для квартир, так и для апартаментов. Цена апартаментов с отделкой составляет 431,6 тыс. руб. /кв. м, без отделки – 358,6 тыс. руб./кв. м. Сейчас в предложении осталось меньше 10% нераспроданных лотов. Квартал состоит из 7-этажного дома с квартирами и 6-7-этажного комплекса апартаментов. На придомовой территории – парк, фонтаны, спортивные и детские площадки, беговые дорожки, кафе и веранды. Рядом станция метро Павелецкая.

Дом Chkalov

Дом Chkalov – здание, достигающее в высоту почти 100 метров, включающее две башни на стилобате. Его реализует компания «Метриум». Объект стал первым высотным комплексом для проживания на Садовом кольце со времен знаменитых сталинских высоток. В комплексе воплощена концепция residential + retail: жители будут иметь отдельный вход в четырёхэтажную торговую галерею в стилобатной части с ведущими мировыми брэндами различных товаров, кафе, ресторанов. В здании предусмотрена собственная инфраструктура премиального уровня: круглосуточный сервис, зона коворкинг, где можно полноценно работать, велнесс-студия для занятий спортом и party-room, предназначенная для проведения мероприятий и праздников. Минимальный бюджет покупки составляет сегодня 12,4 млн рублей за апартамент площадью 32 кв. м. Апартаменты сдаются с отделкой «под ключ» от известного британского дизайнера Мартина Халберта.

Апартаменты премиум и элит
Название район Продукт Количество лотов всего/в продаже Цена кв. м, рубли Стоимость лота, рубли
The Book Арбат Апартаменты с отделкой 178 / 178 По запросу По запросу
ORDYNKA собрание клубных домов Замоскворечье Квартиры, апартаменты, особняк без отделки 17/4 420 000 – 1 317 469 34 660 080 - 376 639 800
Рассвет Loft Studio Пресненский Апартаменты без отделки 75 / 1 417 017 – 441 614 49 500 000 - 70 967 380
Sinatra Пресненский Апартаменты без отделки 82/72 280 500 - 468 000 11 408 131 – 145 245 000
Большая Дмитровка IX Тверской Апартаменты с отделкой 96 / 85 1 142 874 – 2 368 070 129 542 685 - 491 848 088
Кузнецкий мост, 12 Мещанский Апартаменты white box 61 По запросу По запросу
Большевик Тверской Апартаменты с и без отделки 192 / 21 332 382 – 1 054 792 24 747 662 – 75 734 036
Roza Rossa Хамовники Апартаменты с отделкой 77 / 30 780 000 – 920 000 26 629 200 – 146 394 000
Depre Loft Тверской Апартаменты без отделки 20 / 2 726 000 – 765 000 109 318 500 – 127 710 660
MOSS apartments Басманный (Чистые Пруды) Апартаменты с отделкой 13 / 6 1 099 336 – 1 350 000 110 055 000 – 223 425 000
Neva Towers Москва-Сити Апартаменты без отделки 1300/283 316 000 – 585 000 19 387 500 - 80 752 000
Fairmont & Vesper Тверской Апартаменты с отделкой 37/19 По запросу По запросу
Edison House (Эдисон Хаус) Пресненский Апартаменты с отделкой 11/8 520 000 – 743 332 31 830 444 – 170 000 028
A-Residence Замоскворечье Апартаменты с отделкой 181/102 309 812 – 748 566 19 373 606 – 146 494 400
Бахрушина, 11 Замоскворечье Апартаменты без отделки 21/21 510 515 – 614 372 27 523 000 – 67 797 500
Art-Residence Тверской Апартаменты без отделки 250/55 270 000 – 512 300 16 093 000 – 181 843 200
Balchug Residence Замоскворечье Апартаменты без отделки 107/49 420 153 – 708 747 33 707 721 – 254 668 003
Balchug Viewpoint Замоскворечье Апартаменты без отделки 116/19 408 630 – 627 082 29 151 085 – 80 855 741
Magnum Хамовники Апартаменты без отделки 40/31 363 000 – 663 000 22 776 300 – 105 552 400
MAISON ROUGE Тверской Апартаменты без отделки 34/34 373 000 – 585 000 22 458 000 – 127 520 500
Mon Cher Якиманка Апартаменты без отделки 26/15 720 000 – 1 035 000 112 720 500 – 241 155 000
Cameo (Moscow Private Villas) Тверской Таунхаусы без отделки 17/13 599 000 – 809 029 163 450 000 - 358 950 000
Eight Yards Хамовники Таунхаусы без отделки 8/6 По запросу По запросу
Воробьев Дом Раменки Апартаменты без отделки 72/30 394 135 - 487 101 19 617 161 – 85 402 463
I’m Замоскворечье Апартаменты с и без отделки 194/24 345 000 – 434 850 14 270 000 – 42 251 295
Гороховский, 12 Басманный Апартаменты с и без отделки 70/8 419 556 – 498 600 17 280 000 – 61 663 322
Долгоруковская, 25 Тверской Апартаменты без отделки 46/42 490 000 – 1 200 000 19 527 750 – 276 000 000
Дом на Красина Пресненский Апартаменты без отделки 147 /20 360 000 – 400 000 11 020 000 – 46 116 000
Клубный дом на Сретенке Красносельский Апартаменты без отделки 67/9 440 300 – 600 400 37 381 470 – 61 427 238
Комплекс апартаментов Софийский Якиманка Апартаменты без отделки 196/143 435 000 – 1 196 804 26 901 000 - 803 250 000
Резиденция Тверская Тверской Апартаменты с отделкой 170/82 467 250 – 1 533 894 18 236 000 - 277 420 000
Резиденция на Покровском Бульваре Басманный Апартаменты без отделки 45/5 490 000 – 650 000 30 447 000 – 91 975 000
Сады Пекина Тверской Апартаменты с и без отделки 330/30 347 101 – 849 432 31 500 000 – 149 500 000
У Патриарших Пресненский, 25 Апартаменты без отделки 25/2 1 198 157 - 1 200 000 162 000 000 – 312 000 000
Цвет 32 Мещанский Апартаменты без отделки 47/ 30 351 000 – 850 000 17 558 400 – 126 480 000
Источник: TWEED-Недвижимость