Чем ближе рынок к «роковой» дате – 1 июля – дню старта строительной реформы, тем менее активны застройщики. Всю прыть они проявили еще в прошлом году, стараясь вывести на рынок больше объектов, чтобы успеть построиться по привычным правилам. Сегодня все скромнее, хотя жизнь на планете новостроек, конечно же есть, особенно – в старых границах Москвы.
Московские премьеры
По подсчетам компании «Метриум», с начала 2019 года в Москве, включая Новую Москву, стартовали продажи квартир в 13 новостройках. В общей сложности в них представлено около 2 тысяч лотов. Директор по аналитике и ценообразованию «ИНТЕКО» Полина Балашова приводит схожую статистику: вышли 15 проектов, это 22 корпуса. Правда, продающихся квартир в «ИНТЕКО» насчитали более 5, 3 тыс.
Так, сегодня «Метриум» продает жилье в ЖК «Сказочный лес» (застройщик - Севен Санс Девелопмент (Seven Suns Development)). Комплекс расположен в северо-западной части парка «Лосиный остров», на улице Вешних Вод, которая ведет к Ярославскому шоссе. Бюджет покупки начинается от 2,77 млн рублей за студию (23,1 кв.м), в цену входит отделка. В составе новостройки - четыре монолитных дома 11-26 этажей, собственные детский сад и школа.
«ИНТЕКО» выводит в продажу два новых проекта на западе Москвы. Это комплекс бизнес-класса Вест Гарден (West Garden) из 19 монолитных жилых башен у станции метро Минская. На территории ЖК будет построен детский сад и благоустроена набережная реки Раменки. Покупателям предлагаются студии, 1-5-комнатные квартиры и пентхаусы (28-210 кв. м), средняя стоимость объекта – 23 млн. руб.
Второй ЖК – «Вестердам» (комфорт-класс), у будущей станции метро Аминьевское шоссе. Это четыре монолитных башни 10-30 этажей с детским садом, подземным паркингом и яблоневым садом. Средняя стоимость лота – 11 млн руб. Проект предусматривает 1-4-комнатные квартиры от 35 до 108 кв. м.
В Новой Москве, в Коммунарке компания «Аквилон Инвест» строит ЖК «Аквилон Парк», - монолитный многосекционный дом 15 этажей, с подземным паркингом. В продаже студии и 1-2-3-4-комнатные квартиры от 26 до 81 кв. м. c отделкой Уайтбокс (WhiteBox). Рядом парк и пруды. До открывшейся станции метро Коммунарка - пешком.
Остальные столичные «дебютанты» представлены в таблице:
| Новые жилые комплексы Москвы 2019 года | ||||
|---|---|---|---|---|
| № | Название | Округ | Район | Месяц |
| 1 | Дом на Барвихинской | ЗАО | Можайский | массовый |
| 2 | Квартал Некрасовка | ЮВАО | Некрасовка | массовый |
| 3 | Молодогвардейская 36 | ЗАО | Кунцево | массовый |
| 4 | Сказочный лес | СВАО | Ярославский | массовый |
| 5 | Аквилон ПАРК (PARK) | НАО | Коммунарка | массовый |
| 6 | КутузовGrad II | ЗАО | Можайский | бизнес |
| 7 | Риверскай (RiverSky) | ЮАО | Даниловский | бизнес |
| 8 | Театральный квартал | СЗАО | Щукино | бизнес |
| 9 | Событие | ЗАО | Раменки | бизнес |
| 10 | Манифест | ЗАО | Можайский | бизнес |
| 11 | ВИТАЛИТИ (VITALITY) | ЮВАО | Южнопортовый | бизнес |
| 12 | Артизан (Artisan) | ЦАО | Арбат | элитный |
| 13 | Зе Резиденс Мандарин Ориентал (The Residence Mandarin Oriental) | ЦАО | Якиманка | элитный |
| Источник: «Метриум» | ||||
Однако, если посмотреть на рынок Москвы шире и учесть новые корпуса уже в хорошо известных жилых комплексах, присутствующих на рынке давно, то по информации Группы ПСН, получается уже 68 корпусов в составе 44 проектов (18,3 тыс. лотов). Суммарная площадь квартир и апартаментов этих корпусов на данный момент - примерно 1,08 млн. кв. м.
«Подавляющее большинство проектов, где в этом году заявлен старт продаж, – это последующие очереди в комплексах-брендах», - замечает Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Сезар Групп (Sezar Group).
Например, у компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» можно купить квартиру в 3-м корпусе ЖК «Лефорт» (Лефортово), который находится на стадии котлована от застройщика «Интерфлора». Как сообщает директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева, строители приступили к устройству гидроизоляции и армированию фундаментной плиты. Объект представляет собой современный 18-этажный дом с подземным паркингом. На выбор - квартиры свободной планировки площадью от 37,1 до 123,7 кв. м., цена от 7 млн рублей.
«ИНТЕКО» возводит новые корпуса (2.5-2.10 и 5.1-5.2) в масштабном ЖК премиум-класса «Садовые кварталы» у станции метро Фрунзенская. Комплекс включает четыре жилых квартала, школу, общественный центр, детские сады, большой парк. Монолитно-кирпичные корпуса 2.5-2.10 рассчитаны на 6-15 этажей, 5.1-5.2 – на 3-17 этажей. В продаже представлены 2-5-комнатные квартиры + пентхаусы 55-250 кв. метров. Стоимость в среднем - 30-85 млн руб. за лот.
Среди «старых» и уже хорошо известных рынку проектов, где квартиры продаются в строящихся корпусах, - «Хорошевский» и «ЗИЛАРТ». В третьем доме ЖК «Династия» у Полежаевской, который находится на стадии котлована, компания Сезар Групп (Sezar Group) запланировала продажи на конец 2019-начало 2020 года.
В Новой Москве тоже выходят новые очереди «ветеранов» рынка. Компания Лексион Девелопмент (Lexion Development), застройщик ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк», с апреля приступила к строительству и продажам второй очереди проекта – Дома № 2 (17 - 22 этажей). В продаже студии и 1-2-3-4-комнатные квартиры, а также «трешки» евроформата с кухней-гостиной до 25 кв. м. Площади квартир - 34,6-104,4 кв. м, минимальный бюджет сделки – 3,6 млн рублей за квартиру.
В апреле вышел в реализацию новый дом в жилом комплексе «Рассказово» от Сезар Групп (Sezar Group) недалеко от станции метро Рассказовка. У дома строительный номер 14, он входит с состав четвертой очереди и включает два корпуса из пяти и шести секций плюс подземный паркинг. Стоимость квадратного метра на этапе старта продаж – от 120 до 160 тыс. руб. Сам ЖК состоит из 10 монолитных домов с плюс школа детские сады и поликлиника. Компания планирует построить еще один последний дом – сейчас идет подготовка участка.
Открылись продажи в 9 корпусах ЖК «Скандинавия» (пос. Сосенское, Коммунарка) - проекте комплексной застройки от ГК «А101». Рядом с Бутовским лесом, в 6,5 км. от МКАД строится девятнадцать 9-16-этажных монолитных корпусов с подземными и наземными паркингами, школа, три детских сада, поликлиника. Купить в «Скандинавии» можно студии и 1-2-3-4-комнатные квартиры от 20 до 107 кв. метров. Стоимость квартир начинается от 4,19 млн. рублей.
Если обобщить данные экспертов, то жилье «на старте» занимает примерно 4-8% от общего объема продающейся в Москве недвижимости. Большинство «старомосковских» проектов выходило в Западном округе, а среди районов лидировали Пресненский, Кунцево, Раменки, Можайский, Даниловский, Богородское, Лефортово и Щукино. В Новой Москве особенная строительная активность отмечается в Коммунарке.
Подмосковье: 30 новых корпусов
Что касается ближнего Подмосковья, то по информации «БЕСТ-Новострой», продажи открылись примерно в 30 корпусах, больше всего нового жилья вышло на продажу в Ленинском районе (11 корпусов) и Одинцовском (7 корпусов), а также в Мытищах (4 корпуса). И в основном тоже – это новые корпуса жилых комплексов, присутствующих на рынке не первый день.
Так, «НДВ-Супермаркет недвижимости» приступила к продажам в корпусах второй очереди (№№ 25, 26, 27 и 29) в ЖК «Красногорский» (Нахабино, улица Белобородова, 6) от застройщика «Град». Квартал включает 30 монолитных 7-8-этажных корпусов. Как рассказала директор по продажам Татьяна Подкидышева, строители занимаются котлованными и фундаментными работами (в корпусах №№ 25, 26, 29), в корпусе №27 – монтируют монолитные конструкции подземной части. Дома новой очереди удалены от Волоколамского шоссе, из окон квартир откроются виды на пойму реки Нахабинки. Микрорайон заселяется, по соседству с корпусами №№25-29 работают магазины, детский сад. К моменту сдачи, откроется еще один детский сад и школа. Цены на квартиры начинаются от 1,7 млн рублей.
В июне компания РДИ (RDI) начинает продажу квартир в двух 8-этажных монолитных корпусах (№№ 5 и 6) в жилом комплексе «Загородный квартал» (Химки, мкр. Клязьма-Старбеево). У домов высокая стадия готовности: возведены монолитные каркасы и выполнены фасадные работы. Площади 1-2-3—комнатных квартир – 45,3 – 117,5 кв. м., цена в среднем – 101,6 тыс. рублей за метр. Малоэтажный комплекс окружает Химкинский лес, рядом - канал им. Москвы, работает «свой» детский сад.
В другом подмосковном малоэтажном мультиформатном поселке «Мечта» (23 км. от Москвы, Дмитровское шоссе) по словам руководителя отдела маркетинга Евгения Сорокина, на этапе котлована находится пятиэтажный дом с мансардным этажом №30 и квартал 2.3. В поселке с 2005 года строятся коттеджи, таунхаусы, дуплексы, многоквартирные дома. Есть два частных детских сада, частная начальная школа, медицинский центр с подстанцией скорой помощи, начато строительство общеобразовательной школы, работает своя транспортная компания с 9 автобусами до Москвы и Лобни. Средняя цена метра в поселке – около 82,6 тыс. рублей.
Тормознули перед 1 июля
Большинство опрошенных «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru» экспертов отмечают снизившуюся активность застройщиков везде – и в Москве, и в Московской области. За первые пять месяцев 2018 года рынок столичной недвижимости пополнился 18 ЖК против 13 ЖК в этом году, - констатируют в агентстве «Метриум». В свою очередь в «ИНТЕКО» отмечают, что в первые месяцы 2018 года (с января по апрель) объем выхода новых проектов составлял порядка 616 тыс. кв. м, а по итогам первых четырех месяцев 2019 года показатель упал до 330 тыс. кв. м.
Связано это, главным образом, с переходом застройщиков на проектное финансирование и эскроу-счета, который запланирован на 1 июля 2019 года. Напомним, что новая финансовая модель запрещает застройщикам напрямую брать деньги у дольщиков. Жилье будет строиться за счет банковских кредитов, которые предоставят компаниям. А покупатели, выбравшие квартиры в понравившихся ЖК, перечислят деньги на эскроу-счета, закрытые для застройщика до тех пор, пока не будет построен дом.
Однако на эту схему в одно мгновение ока рынок не перейдет: большинство проектов (там, где строительная готовность выше 30% и продано не менее 10% квартир) будут заканчивать проекты по старым правилам. Чтобы успеть до часа Х, застройщики в конце 2018-го, захватив начало 2019-го, выводили проекты ускоренными темпами. Понятно, что теперь, когда до 1 июля осталось всего ничего, особого смысла торопиться уже не осталось.
И многие компании сознательно отложили вывод новых брендов на конец 2019 – начало 2020 года, чтобы объективно оценить изменения, - отмечает Виктор Прокопенко (Сезар Групп (Sezar Group)). А те девелоперы, которые в первой половине года вывели новые объемы квартир, по мнению Валерия Кузнецова, коммерческого директора РДИ (RDI), получат в скором времени конкурентные преимущества. Они рассчитывают, что при снижении предложения спрос вырастет, а продажи ускорятся. Нельзя исключать и повышение маржинальности проектов.
В том, что предложение и после перехода на проектное финансирование, продолжит снижаться, наши комментаторы практически не сомневаются. И прежде всего потому, что застройщикам станет невыгодно выводить в продажу жилье «на котловане» по минимальным ценам. «Ранее такая стратегия была оправдана необходимостью привлечения средств в проект на самом старте, когда объект еще малоизвестен рынку и покупателям, - объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети СБРИ (CBRE). - Теперь же девелоперам станет выгоднее выводить жилье как минимум в средней стадии строительной готовности, устанавливая более высокие цены, компенсируя тем самым переплату по кредиту».
Цены подтянулись
Раз предложение сокращается, а расходы девелоперов, которым предстоит обслуживать банковские кредиты, наоборот, - растут, то и цены на это просто не могут не реагировать. Плюс нельзя не учитывать и нагнетание эмоций вокруг строительной реформы, в результате чего недвижимость дорожала просто «на разговорах», задолго до всяких переходов.
По данным мониторинга Сезар Групп (Sezar Group), с начала года стоимость квадратного метра выросла в среднем на 7-10%. Как уточняет Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН, в Москве наблюдалось наибольшее увеличение роста в экономклассе - показатель составил порядка 9,8%, а в целом в столице цены в новостройках выросли на 3,9% и составили 273,1 тыс. р./кв. м. Близкие данные у портала «Мир квартир» - за I квартал 2019 года стоимость новостроечного метра в столице прибавила 2,1% - до 205 тысяч рублей, а в Московской области, наоборот она снизилась на процент – до 89 тыс. рублей. Впрочем, в очень востребованном Ленинском районе Подмосковья с октября прошлого года квартиры в новостройках подорожали на 8%, - дополняет Валерий Кузнецов (РДИ (RDI)).
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» приводит конкретные примеры квартирных цен. Так, в новых корпусах комфорт-класса минимальный бюджет покупки начинается с 4,64 млн руб. (студия в ЖК «Преображение» у м. Бульвар Рокоссовского) и достигает 8,9 млн руб. (1-комнатные квартиры в «Квартале на Никулинской» в Тропарево-Никулино»). В бизнес-классе студии с минимальным бюджетом покупки 5,66 млн руб. предлагаются в новом корпусе ЖК «Символ» и 5,85 млн руб. – в ЖК «Манифест». С 8,87 млн руб. стартуют 1-комнатные квартиры в ЖК Риверскай (RiverSky).
«В целом порог входа в проекты стал выше, сэкономить можно лишь выбирая наиболее компактные лоты – 18-20 кв. метров (21,6 кв. м студии в ЖК «Сказочный лес» - от 2,7 млн руб.). Наличие таких мини-квартир на экспозиции создает иллюзию того, что жилье в новостройках Москвы постоянно дешевеет, однако это не так. Кроме того, объем предложения таких лотов относительно невелик», - комментирует эксперт.
В приведенной ниже таблице представлены предложения в корпусах с минимальными бюджетами покупки и на начальных стадиях строительства.
| Проект | Округ | Конструктив | Этажность | Площади | Лоты | Мин. (Min) бюджет | Средняя цена 1 кв. м | Срок ввода |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ай Лав (iLove) (к.1) | СВАО | Монолит-блоки | 11 – 34 | 29,6 – 95,4 кв. м | С – 3-комн. | 6,64 млн руб. | 199,4 тыс. руб. | 1 кв. 2022 |
| Бауман Хаус (Bauman House) | ЦАО | Монолит | 15 | 30,7 – 77,2 кв. м | 1–3-комн. | 7,83 млн руб. | 243,5 тыс. руб. | 3 кв. 2021 |
| Прайм Тайм (к.2) | САО | Монолит | 23 | 35,1 – 109,1 кв. м | 1 – 4-комн. | 9,37 млн руб. | 263,6 тыс. руб. | 1 кв. 2020 |
| Метрополия | ЮВАО | Монолит-кирпич | 30 | 25 – 80,1 кв. м | С – 3-комн. | 4,89 млн руб. | 178,9 тыс. руб. | 3 кв. 2021 |
| Д1 (D1) | САО | Монолит | 57 | 42,6 – 90,5 кв. м | 1–3-комн. | 8,72 млн руб. | 193,7 тыс. руб. | 1 кв. 2021 |
| Манифест | ЗАО | Монолит | 8 | 42,4 – 97,5 кв. м | С – 3-комн. | 5,85 млн руб. | 211,9 тыс. руб. | 2 кв. 2021 |
| Хедлайнер (Headliner) (к. 9) | ЦАО | Монолит | 4-35 | 40,4 – 119,3 кв. м | 1 – 4-комн. | 8,64 млн руб. | 215,3 тыс. руб. | 4 кв. 2022 |
| Октябрьское поле | СЗАО | Монолит-блоки | 21 | 28,7 – 100,2 кв. м | С–4-комн. | 5,78 млн руб. | 178,7 тыс. руб. | 2 кв. 2021 |
| Мир Митино (к.15) | СЗАО | Панель | 20-25 | 36,2 – 76,6 кв. м | 1–3-комн. | 5,19 млн руб. | 137,5 тыс. руб. | 4 кв. 2020 |
| Город на реке Тушино-2018 (к.8) | СЗАО | Монолит-блоки | 8-20 | 37,2 – 106,2 кв. м | 1–3-комн. | 7,67 млн руб. | 177,5 тыс. руб. | 3 кв. 2021 |
| Дискавери Парк (Discovery Park) (к.1, Аристотель) | САО | Монолит | 30 | 29,8 – 84,2 кв. м | С – 3-комн. | 5,85 млн руб. | 179,5 тыс. руб. | 1 кв. 2021 |
| Данные: bnMAP.pro | ||||||||
Комфорт для покупателя в реале и виртуале
Ну а для того, чтобы облегчить процесс покупки, компании развивают самый разнообразный сервис.
Чтобы посмотреть на свой будущий дом, сегодня необязательно приезжать на стройку. Например, как рассказал Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам ЖК «Румянцево-Парк», компании Лексион Девелопмент (Lexion Development), на сайте жилого комплекса «Румянцево-Парк» в Новой Москве, представлены виртуальные 3D-туры нового поколения от российской компании Биганто Висуал (Biganto Visual) с полной свободой перемещения по виртуальному пространству. Потенциальный покупатель может «гулять» не только по своей будущей квартире и даже посмотреть вид из окна, но по входным группам, приквартирным холлам, территории вокруг дома, по внутреннему двору и ландшафтному парку.
Но, конечно, инновации не заменяют живого общения и посещения объекта продаж, считает Мария Литинецкая («Метриум»). И, например, в ЖК «Ривер Парк» (м. Коломенская, застройщик «Речников Инвест») регулярно проводятся дни «Открытой стройки», когда клиенты в сопровождении менеджеров могут посетить стройплощадку.
Наблюдать за ходом строительства жилых комплексов сегодня можно в онлайн-режиме. Такую возможность предоставляет большинство застройщиков и риелторских компаний – например, «НДВ-Супермаркет недвижимости», «ИНТЕКО», Лексион Девелопмент (Lexion Development). На сайте жилого комплекса «Румянцево Парк» ведется еще и строительный блог, где ежемесячно выкладываются подробные отчеты о том, что сделано на строительной площадке.
Клиенты НДВ благодаря сервису «ипотека onlinе» без посещения офиса может могут получить предварительное одобрение банка на кредитование недвижимости в течение нескольких часов после оформления заявки на сайте NDV.ru.
У компании «БЕСТ-Новострой» есть страницы в Фейсбук (Facebook) и Инстаграм (Instagram), где она общается с покупателями в мессенджерах. А в Ват’сАпп (What’sApp) можно написать сразу с сайта «БЕСТ-Новострой». РДИ (RDI) развивает для жителей Службу городских сервисов - многофункциональный портал с «Личным кабинетом». Здесь можно получить консультацию по любым вопросам, связанным с объектом, записаться на получение ключей, подключиться к клубной программе, отследить трансляцию с онлайн-камер – покупателям предоставляется множество электронных услуг.
В Сезар Групп (Sezar Group) каждого покупателя курирует персональный менеджер, который на связи в режиме 24/7. Он решает все организационные вопросы вплоть до получения ключей. К услугам покупателя - ипотечные брокеры и дизайнеры интерьера.
Пост-продажное обслуживание в компании «ИНТЕКО» возложено на клиентский отдел, который сопровождает покупателя от первого обращения до момента заселения и даже позже.