Московский бизнес класс: покупатели ищут квартиры с террасами, хоум-офисами и парками

Как самоизоляция повлияла на вкусы потребителей
Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Квартиры и новостройки в Москве и Московской области"

Бизнес-класс – очень популярный в Москве сегмент, на рынке столичных новостроек он занимает чуть меньше половины предложения. В столице выгодно строить качественное жилье высокого уровня – на него здесь обязательно найдется покупатель. Как сформулировал Кирилл Храпов, директор по продажам Группы Самолет, «Москва – это центр всех денег страны». Но даже небедного покупателя, обложенного финансовыми подушками, потрепал карантин и несколько изменил его взгляд на квартиру своей мечты. Девелоперы в свою очередь стараются уяснить, чего же желает клиент и самые востребованные «хотелки» отразить в своих проектах.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Почти половина рынка

По данным компании «Метриум», в старых границах Москвы продается 143 комплекса бизнес-класса с квартирами и апартаментами, в них представлено 17,9 тыс. лотов. Схожие цифры у агентства недвижимости «БОН ТОН»: 88 комплексов с квартирами (257 корпусов и 11,2 тыс. лотов) и 40 проектов с апартаментами (60 корпусов и 3,4 тыс. лотов.). Вместе они занимают 42% от общего объема предложения новостроек столицы.

Из новых проектов, которые выходили на рынок в первом квартале года, Александр Галицын, генеральный директор агентства недвижимости WE KNOW отмечает апарт-комплекс Monodom Famile рядом со станцией метро Римская, ЖК «Новоданиловская, 8» у Тульской, Шаболовский Residence Hall, «Павелецкая Сити», «Мята» на Полежаевской, TopHILLS и «Настоящее» в Раменках, City Bay в Покровском-Стрешнево, апарт-комплекс «Правда» в центре города недалеко от Савеловской.

В Новой Москве по статистике «Метриум» — пять проектов бизнес-класса, в них продаются две тысячи квартир. За первое полугодие на рынке Новой Москвы начались продажи в двух проектах: Russian Design District (девелопер — группа Родина) и homecity (застройщик PPF).

По мнению Надежды Коркки, управляющего директора компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE), в целом прослеживается тенденция к росту предложения бизнес-класса в Новой Москве, но все-таки на местном рынке превалирует «комфорт». Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development полагает, что на сегодня на территории Новой Москвы проекты бизнес-класса довольно редки и насчитывает всего три проекта. Но, как поясняют сами эксперты, расхождения в оценках связаны с разными методиками оценки и подсчета новостроек различных сегментов.

А в Ближайшем Подмосковье, по информации пресс-службы Группы «Эталон», насчитывается 9 жилых комплексов бизнес-класса, 7 из них введены в эксплуатацию, причем многие уже очень давно и до сих пор остаются нераспроданными.

В карантин просели, но устояли

Эксперты признают, что период самоизоляции серьезно повлиял на продажи и спрос — сегмент новостроек бизнес-класса «просел» вместе со всем рынком недвижимости. По информации «Метриум», в первом полугодии число заключенных договоров долевого участия в проектах новостроек бизнес-класса в Москве снизилось на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Причем во втором квартале 2020 года спрос сократился на 37% в сравнении со вторым кварталом предыдущего года, что сопоставимо со снижением активности клиентов в других сегментах рынка.

Но сегодня представители компаний заявляют о восстановлении спроса в комплексах, которые они строят. Так, коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова сообщает, что компании уже в мае удалось выйти на «докарантинные» показатели продаж в проектах «Квартал на набережной NOW» и «Городской квартал BIG TIME». Быстро вернулись к показателям февраля-марта и в компании Glincom. Как отмечает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов, в июле продажи по темпам на 10% опережали июль прошлого года. Проекты Glincom — клубные дома класса «бизнес» и «премиум» Riverdale (2-й Павелецкий проезд), Vivaldi (Новочеремушкинская улица), ApartVille (Дмитровское шоссе, 81).

«Менее чем за три месяца мы перевыполнили ожидаемый план: количество забронированных квартир составило 80 лотов», — дополняет Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District). Речь о проекте Russian Design District в Новой Москве.

Идут дела и у другого новомосковского проекта — ЖК «Румянцево-Парк» от компании Lexion Development. Как подчеркивает Алексей Лухтан (Lexion Development), по итогам I полугодия, комплекс стал самым продаваемым на территории Новой Москвы. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, спрос в ЖК «Румянцево-Парк» вырос на 56%.

Успешное «возрождение» эксперты объясняют не только качеством своих проектов, удачной концепцией и разумной ценовой политикой, но и тем, что покупатель квартир уровня «бизнес» оказался более устойчивым к кризису, связанному с периодом самоизоляции. Целевая аудитория бизнес-класса по наблюдениям генерального директора АН «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой, менее подвержена волатильности доходов, чем аудитория массового сегмента.

Покупатели такой недвижимости чаще всего имеют хорошую финансовую подушку, что позволяет им приобретать квартиры или апартаменты без использования жилищного кредита, — добавляет Федор Ушаков, директор по продажам жилой недвижимости AFI Development. «Для них покупка апартаментов в наших проектах — далеко не первая в их жизни сделка с недвижимостью», — замечает Иван Татаринов, характеризуя клиентов компании Glincom.

По наблюдениям Софьи Лебедевой, директора по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН, среди клиентов нередки люди, у которых уже есть квартиры в Москве, и они приобретают второе жилье, многие совершают инвестиционную покупку на начальных этапах строительства.

Интересно, что московский спрос на квартиры бизнес-класса поддержали провинциалы, этот момент отмечают в Группе «Эталон»: иногородних покупателей оказалось больше половины — в январе-мае их доля в общем количестве сделок в бизнес-сегменте выросла вдвое по сравнению с январем-маем прошлого года и превысила 52%.

Господдержка для недорогого бизнес-класса

Должна поддержать московский бизнес-класс и льготная ипотека с «государственной» ставкой 6,5%, правда, речь идет о самых доступных квартирах сегмента. Напомним, что параметры программы в конце июня были значительно смягчены: сумма максимального кредита для Московского региона увеличена с 8 до 12 млн рублей, а совсем недавно официально снизили и сумму первоначального взноса — с 20 до 15% от стоимости жилья. Таким образом, льготная ипотека поможет купить жилье стоимостью до 1414,8 млн рублей. По оценкам риелторов, примерно треть предложения московского бизнес-класса занимают лоты с подходящим бюджетом, в основном это однокомнатные и двухкомнатные квартиры, большинство в формате «евро» с площадями до 60 «квадратов».

Большинство экспертов, опрошенных «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru» надеются, что льготная ипотека привлечет новых клиентов, ведь среди них предостаточно заемщиков. Например, в июле, в «Квартале на набережной NOW» доля купленных в ипотеку квартир составила порядка 80%, а в «Городском квартале Big Time» — выше 90%, — приводит примеры Елизавета Севастьянова (Tekta Group).

Люди, которые прежде могли рассчитывать на «однушки», стали больше интересоваться двухкомнатными вариантами, а в Новой Москве — и трехкомнатными. Например, в проекте бизнес-класса Nagatino i-Land от Группы «Эталон» во время карантина можно было воспользоваться льготной ипотекой на однокомнатные лоты стоимостью в пределах 10 млн руб. при минимальном взносе 20%. Увеличение лимита до 12 млн руб. и снижение первоначального взноса до 15% позволило компании предложить покупателям уже двухкомнатные лоты.

А в Новой Москве, благодаря более низкой стоимости квадратного метра, выбор у покупателей еще шире, — дополняет Ксения Юрьева («Родина»). Так, в проекте Russian Design District максимальный бюджет предложения сегодня составляет 11,9 млн рублей за трехкомнатную квартиру площадью 76,6 кв. м с видом на парк.

Хотим террасу в квартире и парк рядом

Опыт самоизоляции, по свидетельству экспертов наложил отпечаток на требования потребителей к своей будущей квартире. Проведя полтора месяца дома люди поняли, что старые квартиры «жмут в плечах». И им нужны рабочие кабинеты, места для зарядки, обособленные спальни, магазины в доме, закрытая территория и т. д. То есть все то, что дает возможность более-менее полноценно жить, учиться и работать, не выходя из дома.

По словам Надежды Коркки («Метриум»), увеличилось число клиентов, которые ищут классический формат квртир, то есть с раздельными кухней и гостиной. Более тщательно покупатели выбирают жилой комплекс с точки зрения благоустройства прилегающих территорий и их функциональности. В целом граждане несколько охладели к студиям, особенно небольшим.

«Так как часть сотрудников офисов пока не вышла с удаленного режима, а многие из них планируют полностью перейти на такой формат работы, мы видим увеличивающееся количество запросов на формат хоум-офиса и соответствующей инфраструктуры — коворкингов, точек питания, сервисных услуг. Группа „Эталон“ уже закладывает новые потребности клиентов в свои новые проекты», — комментирует пресс-служба компании.

В Tekta Group фиксируют рост интереса покупателей к планировкам с открытыми террасами, которые можно использовать как зону для тренировок на свежем воздухе или в качестве рабочего пространства с видом на город.

В ЖК Russian Design District востребованы лоты со свободной планировкой и большим количеством окон, что позволяет создать удобную конфигурацию квартиры под конкретную семью, также приобретаются квартиры с мастер-спальнями с отдельным санузлом и гардеробной.

А клиенты AFI Development обратили внимание на просторные варианты, например, на 3-комнатные квартиры в ЖК «Silver». «Трехкомнатную квартиру в 115,5 кв .м в „Silver“ можно приобрести за 22,2 млн руб. В этой же локации за такую же стоимость как на первичном, так и на вторичном рынках предлагаются варианты площадью до 90 кв. м», — уточняет Федор Ушаков.

Также по наблюдениям эксперта, популярны проекты, строящиеся по принципу «город в городе», с магазинами первой необходимости, аптеками, детскими площадками, благоустроенными прогулочными зонами, фитнес-центрами. Примеры таких комплексов — «Резиденции композиторов» и «Резиденции архитекторов». «Благоустройство и система коммерческих объектов в кварталах позволяют их жителям комфортно чувствовать себя даже при необходимости ограничивать контакты с внешним миром. Близость набережных Москвы-реки (ЖК „Резиденции композиторов“) и Яузы (ЖК „Резиденции архитекторов“) дает дополнительное пространство для прогулок, служит площадкой для любителей активного образа жизни», — говорит Федор Ушаков.

А в компании Tekta Group видят формирование устойчивого спроса на квартиры, которые реализуются в комплексах в окружении зеленых зон.

В дальнейшем же эти тенденции, видимо, станут только ярче. Как считает Кирилл Храпов, директор по продажам Группы Самолет, усилится тренд на продуманные планировки, люди начинают больше ценить открытые общественные пространства, возможность совершить прогулку, не пересекаясь с большим потоком людей. Появится больше социальных функций в общественных пространствах жилых комплексов.

Окажутся востребованы проекты, в которых внутренняя инфраструктура выходит за рамки «стандартного набора» и создана полноценная среда для всестороннего развития и разнообразного досуга, — считает Ксения Юрьева («Родина»). В пример эксперт приводит культурно-образовательный кластер Russian Design District, с развитой образовательной, спортивной и культурной средой. Помимо детского сада и общеобразовательной школы, здесь откроются Школы дизайна и технологий DATA, моды, живописи, кибертехнологий и искусственного интеллекта, различные творческие студии и мастерские. Будет работать Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights, Школа танцев, Школа йоги и здорового питания.

Перевод на удаленный режим значительного числа высокооплачиваемых специалистов крупных московских компаний может стимулировать спрос на жилые комплексы бизнес-класса в более экологичных локациях, в том числе и на периферии Москвы, — полагает Надежда Коркка («Метриум»). Эксперты не исключают, что спрос может постепенно смещаться за МКАД, где уже сегодня можно найти качественные проекты.

Но все-таки определяющим фактором выбора жилья остается бюджет, поэтому перейдем к ценам.

Цены: без драматичного роста

По обобщенным данным наших комментаторов, средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек бизнес-класса старой Москвы колеблется в рамках 240 275 тысяч рублей. Средняя стоимость квартиры — 1920 млн рублей. За первое полугодие по информации Александра Галицына (WE KNOW), бизнес-класс подорожал в пределах 8%.

Что касается Новой Москвы, то здесь средняя стоимость квадратного метра 142 147 тыс. руб. По данным «БОН ТОН», по сравнению с прошлым годом она выросла на 4%.

Снижения цен эксперты не прогнозируют, как говорят в пресс-службе Группы «Эталон», никто из девелоперов «не дисконтирует новые проекты». Но и существенного подорожания тоже не будет: девелоперы не могут не учитывать падения платежеспособности потенциальных покупателей. В частности, с точки зрения Елизаветы Севастьяновой (Tekta Group,) в скором времени «драматичного роста цен» ожидать не стоит.

Успешные жилые комплексы будут постепенно наращивать стоимость квадратного метра, а менее популярные — предлагать скидки выше среднерыночных.

Где присмотреть квартиру

Надежда Коркка («Метриум») приводит тройку самых продаваемых московских новостроек по итогам первого полугодия. Это «Сердце Столицы», «Метрополия» и «КутузовGrad II». Суммарно в этих проектах заключено 18% всех ДДУ в сегменте за полгода. Жилой комплекс «Сердце Столицы» находится в районе Хорошёво-Мнёвники, средняя стоимость жилья в нем — 255 тыс. рублей за кв. м. В ЖК «Метрополия» (Южнопортовый район) «квадрат» продается за 210 тыс. рублей. Наконец в ЖК «КутузовGrad II», который расположен в Можайском районе, квартиру можно приобрести в среднем за 220 тыс. рублей за метр. Основные причины популярности этих проектов в сравнительно невысокой цене и близости к центру.

По оценке Наталии Кузнецовой («БОН ТОН»), в лидерах долгое время остается Ж К Зиларт (Даниловский район), проекты в районе Раменки — ЖК «Небо», «Крылья» и ЖК Headliner в Пресненском районе. В данных проектах средневзвешенная цена квадратного метра находится в диапазоне от 253 до 350 тыс. руб. Эти жилые комплексы отличаются хорошей транспортной доступностью (удобный выезд на ТТК или на крупные развязки, близость к метро), экологической составляющей, концепцией проекта и разнообразием планировочных решений.

В ТОП-5 самых продаваемых ЖК бизнес-класса в апреле, в период самоизоляции, входил проект NOW от Tekta Group, который строится на первой линии набережной Москвы-реки, в нескольких минутах от станции метро «Технопарк» и выезда на ТТК. Комплекс включает 20 домов и башен — от 3 до 20 этажей. Здания объединяются в урбан-блоки, с закрытыми дворами, приподнятыми на стилобат. В стилобатной части комплекса разместятся магазины, кафе, рестораны, химчистки, салоны красоты и другое. Рядом откроется детский сад на 90 мест, а в северной части комплекса — школа на 550 учеников. Минимальная стоимость лота здесь начинается от 8,5 млн рублей.

В рейтинги самых продаваемых комплексов попадает и другой проект компании — «Городской квартал BIG TIME», — ансамбль трех монолитных домов (21 этаж) на едином стилобате c детским садом, трехуровневым подземным паркингом. Он строится на территории «Большого Сити», которая в скором времени станет новым бизнес-кластером недалеко от ММДЦ «Москва Сити». Минимальная стоимость предложения начинается от 7,5 млн рублей. Сдача корпусов запланирована на 4 кв. 2020 года.

Сегодня «клиенту необходимо предоставить возможность широкого выбора различных и зачастую уникальных квартир, планировок и форматов, — считает коммерческий директор компании Елизавета Севастьянова. — В своих проектах мы предлагаем клиентам форматы с террасами, высокими потолками, двусветные квартиры, планировки с отдельным входом, гардеробными и каминами».

В марте 2020 года вышел на рынок небольшой по площади проект Группы Самолет недалеко от метро Тульская. ЖК «Новоданиловская, 8» расположен на одноименной набережной в Донском районе, на территории лофт-квартала «Даниловская мануфактура». Это три монолитных 24-этажных корпуса, объединенные общим двором. Двухуровневый подземный паркинг рассчитан на 498 машино-мест. Средняя тоимость квадратного метра — около 270 тысяч рублей.

Наталия Кузнецова («БОН ТОН») обращает внимание на жилой комплекс «Мосфильмовский» — проект бизнес-класса от ГК МонАрх на западе Москвы вблизи Воробьевых гор и Ботанического сада МГУ. Территория застройки занимает 13 гектаров и включает 8 блоков разной этажности в стиле сталинской застройки. Два паркинга, огороженная территория, рядом — школа и детский сад. Первые этажи предназначены для супермаркета, фитнес-центра, ресторанов и кафе. Стоимость квартир — от 12,79 млн до 30,16 млн. Корпус 14 сдан.

Недавно вышел на рынок и комплекс апартаментов «Правда» от Группы ПСН, он будет возведен на территории знаменитого одноименного издательства. К концу 2022 года здесь планируется построить две 21-этажные башни с панорамным остеклением, объединенные зеленой террасой. Стоимость апартаментов без отделки начинается от 7,9 млн руб., с отделкой — от 9,1 млн руб. Для автовладельцев — подземная парковка. «Мы предусмотрели разноуровневую архитектуру и панорамные окна, большое количество планировок, в том числе апартаменты с террасами, парк для прогулок, занятий спортом, коворкинга и детских развлечений, места для барбекю-вечеринок, клабхаус для деловых и семейных встреч, помещения для ритейла», комментирует Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию компании.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Тройка РЭД
ЖК "Дабл". 25 мин. от м. Домодедовская Онлайн-продажи Двухуровневая квартира с отделкой в березовой роще от 4,5 млн рублей. Есть квартиры с отделкой! от 4,5 млн рублей. Узнать телефон

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty выделяет популярный у покупателей ЖК «Фили Сити» от MR Group на Багратионовском проезде. Это монолитные высотки (62 231 364 142 этажа) с подземным паркингом. Первые этажи отдадут школе, детскому центру, супермаркетам, кафе, пекарням. Цена здесь составляет 306 тыс. рублей за кв. метр. Минимальный бюджет покупки в этом проекте — 15,4 млн рублей за 52-метровую квартиру. По мнению эксперта, комплекс отвечает запросу потребителей на лучшее качество в проработке планировок и интересного состава инфраструктуры, когда люди готовы купить меньший метраж и дороже, если концепция проекта более конкурентна.

В Новой Москве, как уже отмечалось, самым продаваемым стал ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» недалеко от станций метро Саларьево и Румянцево. Это три монолитных дома от 13 до 22 этажей с двумя детскими садами, школой со стадионом, ландшафтным парком площадью 2 га. Дворы закрыты от машин, предусмотрен двухуровневый подземный паркинг, кладовые помещения, коммерческая инфраструктура на первых этажах. Согласно исследованиям компании Lexion Development, для покупателя помимо основных параметров — местоположения комплекса, транспортной доступности и бюджета сделки, важно наличие развитой инфраструктуры в рамках комплекса, включая социальную, выделенные места для отдыха (парки, скверы), интересные дворы без машин, подземный паркинг. Также покупатели жилья бизнес-класса смотрят на качество строительства, архитектуру и квартирографию. Минимальная стоимость квартиры в комплексе — 4,35 млн рублей без учета сидки от застройщика. Максимальная — порядка 17 млн рублей за четырехкомнатную квартиру площадью более 100 кв. метров.

Другой заметный проект в Новой Москве — культурно-образовательный кластер Russian Design District (RDD). RDD находится в 18 км от МКАД по Калужскому шоссе, на берегу реки Десны, в окружении благоустроенной лесопарковой территории площадью 9 га. Это девять жилых башен оригинальной архитектуры. Комплекс отличается уникальной спортивно-образовательной инфраструктурой, о которой было рассказано выше. Стоимость однокомнатных квартир в кластере стартует от 4,96 млн рублей за 34,8 кв. м, двухкомнатных — от 5,66 млн рублей за 38,5 кв. м, трехкомнатных — от 6,98 млн рублей за 52,5 кв. м, четырехкомнатных — от 11,77 млн рублей за 87 кв. м.